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Vendita dell'immobile e spese condominiali

19 novembre 2007. Come è noto, vi è un rapporto di solidarietà tra i condomini in ordine al pagamento delle spese nei confronti dei terzi estranei al condominio con la conseguenza che la condanna ottenuta dal terzo contro l'amministratore costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini, i quali potranno pertanto (previa in ogni caso notifica individuale del titolo esecutivo e dell'atto di precetto) essere assoggettati ad esecuzione forzata su propri beni


Vendita dell'immobile e spese condominiali

Come è noto, vi è un rapporto di solidarietà tra i condomini in ordine al pagamento delle spese nei confronti dei terzi estranei al condominio con la conseguenza che la condanna ottenuta dal terzo contro l'amministratore costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini, i quali potranno pertanto (previa in ogni caso notifica individuale del titolo esecutivo e dell'atto di precetto) essere assoggettati ad esecuzione forzata su propri beni. Ovviamente il condomino esecutato avrà poi azione di regresso nei confronti degli altri condomini, in questo caso però pro quota, essendo questa la regola che vale nei rapporti interni al condominio.
La premessa di carattere generale introduce al tema della responsabilità delle spese nei rapporti tra venditore ed acquirente dell'unità immobiliare in condominio: insieme con la proprietà esclusiva viene trasferito anche un complesso di diritti e di obblighi sulle parti comuni dell'edificio, ai quali necessariamente si riconnettono spese. È quindi assolutmente conigliabile inserire nell'atto notarile (ed ancor prima nel preliminare di vendita) clausole che regolino le modalità di successione in questi rapporti, così da prevenire l'insorgenza di possibili controversie che se di valore elevato possono alterare l'equilibrio economico dell'acquisto e se di valore modesto risulterebbero sproporzionate ai relativi costi giudiziali. Se la clausola c'è, si porrà eventualmente un problema di interpretazione, se invece non c'è sono guai, perché la giurisprudenza in materia non è affatto univoca.
Le alternative principali sono due: vi sono sentenze (del 1997, 1998, 2000 e 2003, quindi ben distribuite nel tempo) che individuano il soggetto gravato dall'onere di tali spese, normalmente straordinarie, in colui che è proprietario al momento in cui i lavori vengono materialmente eseguiti.
Secondo questo orientamento la delibera di spesa sarebbe un mero atto “autorizzativo” del successivo intervento manutentivo dell'amministratre.
'obbligazione andrebbe quindi posta in relazione con la concreta attuazione dell'attività e non con la preventiva approvazione della spese in sede assembleare.
L'altro partito (fondato anch'esso su sentenze ben “distribuite”, del 1996, 2000 e 2004) sostiene invece che l'obbligazione faccia carico a colui che era proprietario nel momento in cui le opere erano state deliberate, sostenendosi che è in questo momento che sorge l'obbligazione per il condomino. Obbligazione che sarebbe quindi già esistente al tempo della vendita, per cui nei rapporti con il
condominio, l'acquirente può sì essere tenuto al pagamento, ma solo in forza e nei limiti dell'art. 63 disp. att. c.c., solo cioè come forma di “garanzia” nei confronti del vero obbligato, mentre nei rapporti interni tra venditore e compratore resta tale il primo, quindi con azione di regresso nei suoi confronti da parte del secondo che sia stato eventualmente tenuto a pagare il debito del condominio.
mpie sono l argomentazioni dei sostenitori dell'una come dell'altra tesi, il che pragmaticamente conferma l'opportunità di prevedere una regolamentazione contrattuale atta a prevenire il contenzioso.
Un aspetto che pare a chi scrive essere stato un po' trascurato è portare l'attenzione sul piano contrattuale anziché su quello condominiale, nel senso che, anche in assenza di clausole specifiche, con la trasmissione della proprietà e di tutti i diritti ed obblighi ad essa connessi, anche questa obbligazione passi direttamente in capo all'acquirente (quindi non ex art. 63 disp. att. c.c.), non essendo peraltro nemmeno escludibile che anche di essa le parti abbiano tenuto conto nella determinazione del prezzo della vendita (ciò che la saggezza popolare napoletana definisce “chi ha avuto ha avuto ecc…”).

Avv. Davide Civallero - Socio Ircat

Notizia pubblicata il 19/11/2007


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