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Il valore normale nelle cessioni immobiliari

12 settembre 2007. Il valore normale nelle cessioni immobiliari

Con la riforma della fiscalità delle operazioni immobiliari, attraverso il c.d. decreto legge Bersani, si è avuta una grande rilevanza internazionale per l'impatto prodotto nei confronti degli investitori del settore. Il decreto richiamato (decreto n. 223 del 4 luglio 2006) è stato convertito nella legge 248 del 4 agosto 2006 con alcune modifiche.


Il valore normale nelle cessioni immobiliari

Con la riforma della fiscalità delle operazioni immobiliari, attraverso il c.d. decreto legge Bersani, si è avuta una grande rilevanza internazionale per l'impatto prodotto nei confronti degli investitori del settore. Il decreto richiamato (decreto n. 223 del 4 luglio 2006) è stato convertito nella legge 248 del 4 agosto 2006 con alcune modifiche.

Il D.L. 223/06 attribuisce un'ampia rilevanza al criterio di valore normale dei trasferimenti immobiliari, sia per ciò che riguarda le imposte sui redditi che quelle sul valore aggiunto. In particolare, l'art. 35, commi 2 e 3, del decreto ha modificato l'art. 54, comma 3, del D.P.R. 633/72 e l'art. 39, comma1, del D.P.R. 600/73 incidendo direttamente sui poteri di rettifica dell'Amministrazione Finanziaria in tema di accertamento contabile. L'art. 54, comma 3, del D.P.R. 633/72 prevede ora che la prova dell'esistenza di maggiori operazioni imponibili IVA o l'inesattezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno diritto alla detrazione si intende integrata dal valore normale determinato ai sensi dell'art. 14 del D.P.R. 633/72. A fronte della predetta modifica, gli uffici dell'Amministrazione Finanziaria ora possono rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA (senza procedere all'ispezione sulla contabilità del contribuente) quando il corrispettivo della cessione risulta dichiarato in misura inferiore al valore normale del bene, intendendosi per valore normale "il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi".
Rettifica che prima avveniva solo in presenza di elementi documentali che indicassero tali incongruenze (verbali, fatture, ecc.).
In modo analogo è stato riformato l'art. 39, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 600/1973 ai fini delle imposte sui redditi, per i redditi di impresa. Gli uffici finanziari possono, pertanto, rettificare direttamente il reddito d'impresa tenendo conto del valore normale dei beni immobili ceduti quando questo risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover preventivamente dimostrare, ad esempio, l'incompletezza, la falsità o l'inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione ovvero l'irregolare tenuta delle scritture contabili.
Il concetto di valore normale dei beni da assumere quale parametro di riferimento ai fini del controllo è analogo a quello valido ai fini IVA ed è determinato ai sensi dell'art. 9, comma 3, TUIR.
Le predette disposizioni trovano applicazione con esclusivo riferimento ai trasferimenti immobiliari definiti, ai fini IVA, quali "cessioni aventi a oggetto beni immobili e relative pertinenze" e, ai fini delle imposte sui redditi, quali "cessioni aventi a oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi".
In coerenza con tale nuovo criterio, il comma 4 dell'art. 35 del decreto abroga espressamente l'art. 15 del D.L. 41/1995 (convertito, con modificazioni, con la legge 85/1995) il quale escludeva la rettifica ai fini IVA del corrispettivo delle cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B, C qualora lo stesso fosse stato indicato in atto in misura non inferiore al valore catastale determinato ai sensi dell'art. 52, comma 4, del D.P.R. 131/1986, salvo che da atto o documento non emergesse un corrispettivo maggiore.
Collegata a questa è la disposizione di cui al comma 23-bis dell'art. 35 del decreto che dispone che nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari soggetti a IVA, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini dell'applicazione dell'art. 54, comma 3, ultimo periodo, del D.P.R. 633/1972, il "valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato".

Notizia pubblicata il 12/09/2007


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