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ROGITO INCOMPLETO CONTRATTO SCIOLTO

25 luglio 2007. ROGITO INCOMPLETO CONTRATTO SCIOLTO




Chi compra un immobile ha diritto di sciogliere il contratto preliminare, se il venditore non presenta al rogito i documenti relativi alla casa in vendita. Così si è pronunciata la Cassazione, nel respingere il ricorso di un venditore che si era presentato, alla data stabilita per il rogito, senza il certificato di abitabilità e la concessione in sanatoria dell’immobile.


ROGITO INCOMPLETO CONTRATTO SCIOLTO




Chi compra un immobile ha diritto di sciogliere il contratto preliminare, se il venditore non presenta al rogito i documenti relativi alla casa in vendita. Così si è pronunciata la Cassazione, nel respingere il ricorso di un venditore che si era presentato, alla data stabilita per il rogito, senza il certificato di abitabilità e la concessione in sanatoria dell’immobile.

Il signor CS. aveva firmato nel 1985 un contratto preliminare per l’acquisto di una casa a Leonforte (En) per 34 milioni di lire.

Come caparra, aveva versato 14 milioni di lire. L’immobile però non era in regola con i permessi edilizi e mancavano anche le autorizzazioni a vendere degli altri proprietari.

Così, per concludere l’affare, il venditore si impegna a procurare i dati mancanti alla data del rogito.

Al momento di stipulare l’atto definitivo davanti al notaio, il venditore si presenta senza i documenti mancanti.

Il signor C.S. non vuole acquistare a queste condizioni e va al Tribunale, dove chiede che sia riconosciuto il suo diritto di recedere dal contratto preliminare.

Il venditore invece sostiene di aver rispetta to gli impegni assunti con il preliminare.

Il Tribunale dà ragione a quest’ultimo e trasferisce la proprietà dell’immobile a C.S., condannandolo al pagamento dei 20 milioni di lire che mancavano.

La Corte d’appello, però, ribalta la sentenza del Tribunale, dichiarando lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita.

Il venditore è condannato al pagamento di 28 milioni di lire (ormai 14.460 euro), oltre agli interessi.

A questo punto ricorre in Cassazione e difende la sua posizione sostenendo che non esistevano ostacoli concreti alla stipula del rogito dal notaio, perché, lui stesso, aveva portato al notaio una copia della domanda di concessione in sanatoria.

La Corte non ha condiviso le argomentazioni del venditore e ha confermato la posizione della Corte d’appello. Secondo la Cassazione, infatti, la mancata vendita dipende dal fatto che il venditore non ha fornito la documentazione che doveva invece fornire.

CHE DIRE?

La decisione conferma una tendenza costante della giurisprudenza, che ritiene la mancanza della documentazione edilizia, un’inadempienza talmente grave da giustificare il recesso dal contratto preliminare.

Non solo, la giurisprudenza ha chiarito in più casi che il venditore ha l’obbligo di procurare il certificato di abitabilità (ora agibilità) quando la casa ne è sprovvista.

La regola è stabilita dall’art. 1477 del Codice civile, secondo il quale il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.

Chiunque si trovi in una situazione simile a questa, può indirizzare al venditore una raccomandata con ricevuta di ritorno, intimandogli di adempiere al suo dovere. In caso contrario, il contratto si risolve di diritto e l’acquirente può pretendere di avere indietro i soldi che ha anticipato con il compromesso.

In questo caso, occorrerà scrivere un’altra lettera raccomandata dichiarando sciolto il contratto e chiedendo la restituzione del denaro. L’acquirente può anche rivolgersi al giudice per obbligare il venditore a fornire le certificazioni mancanti oppure fare lui stesso le pratiche necessarie addebitando però al venditore tutte le spese.




(Cassazione, sentenza n. 25703. dicembre 2006)

Notizia pubblicata il 28/07/2007


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