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Le obbligazioni del locatore nel contratto di locazione (immobiliare)

06 luglio 2007. Le obbligazioni del locatore nel contratto di locazione (immobiliare)

Le fonti, anzitutto, di tali obbligazioni si rinvengono nel codice civile, all'art. 1575, in alcune leggi speciali e, ovviamente, nel relativo contratto, che può contenere clausole integrative ma anche eventualmente modificative ove ciò sia possibile delle disposizioni di legge


Le obbligazioni del locatore nel contratto di locazione (immobiliare)

Le fonti, anzitutto, di tali obbligazioni si rinvengono nel codice civile, all'art. 1575, in alcune leggi speciali e, ovviamente, nel relativo contratto, che può contenere clausole integrative ma anche eventualmente modificative ove ciò sia possibile delle disposizioni di legge. È evidente che di queste ultime, lasciate alla autonomia delle parti, è assai arduo fare una casistica. Quanto alle prime, quelle codicistiche, esse consistono principalmente nella consegna dell'immobile in buono stato, nella manutenzione di competenza del locatore, nella garanzia per “vizi” e per “molestie” e nell'indennizzo che però per diffusissima prassi contrattuale è quasi sempre escluso per miglioramenti o addizioni.
Tra le leggi speciali fonte di obbligazioni ricordiamo in particolare la L. 392/78 c.d. dell'”equo canone”, che impone la prelazione e la corresponsione in determinati casi di una indennità per la perdita dell'”avviamento commerciale”.
Secondo alcuni non si tratterebbe però di una previsione autenticamente normativa, pur essendo derogabile dalle parti, ma costituirebbe solo una sorta di “presunzione” che, se le parti nulla dicono, in realtà lo stato manutentivo dell'immobile sia buono. Va anche però sottolineato che le caratteristiche “palesi” dell'immobile, in quanto accettate dal conduttore con la sottoscrizione del contratto, costituiranno comunque adempimenti della norma: in altri termini: se viene locato un immobile privo di riscaldamento, non potrà il conduttore pretendere in un secondo tempo che vi venga installato. L'obbligazione di mantenere la cosa locata nello stato di servire all'uso convenuto sembra abbastanza intuitiva: essa riceve poi specificazione e contenuto conceto da sucessive norme codicistiche (att. 1576, 1577, 1583, 1584 e 1609) alle quali si rimanda. L'obbligazione scatta quando, durante il rapporto contrattuale, si verifichino circostanze che diminuiscono le possibilità di utilizzo del bene da parte del conduttore, a meno che non si tratti di riparazioni c.d. di piccola manutenzione, vale a dire quelle conseguenti al normale godimento della cosa (di regola di costo contenuto), ovvero che le alterazioni o i guasti ricadano in vario modo nella responsabilità del conduttore.
Il mantenimento della cosa in istato da
servire all'uso convenuto non comprende anche l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa, resesi necessarie, dopo la consegna del bene riconosciuto idoneo dal conduttore, in virtù di disposizioni della Pubblica Autorità. La garanzia per i vizi della cosa locata non è compresa tra le obbligazioni principali del locatore previste dall'art. 1575 c.c., ma è disciplinata dagli artt. 1578-181 e può coportare, a scelta del conduttore, la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. Deve però trattarsi di vizi ignoti al conduttore al momento della consegna o dallo stesso non facilmente riconoscibili, giacchè per quelli noti e per quelli facilmente accertabili è esclusa ogni garanzia del locatore, ed occorre anche che i vizi siano di una gravità tale da determinare un'apprezzabile diminuzione del godimento in relazione all'uso pattuito. Sono peraltro giuridicamente tutelabili (ex art. 1580 c.c.) anche i vizi noti o riconoscibili che possano esporre a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari.
Tali garanzie possono essere escluse o limitate per contratto, sempre però che i vizi non rendano impossibile il godimento della cosa e non siano stati in malafede taciuti dal locatore.

avv. Davide Civallero - Socio Ircat

Notizia pubblicata il 06/07/2007


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