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ACQUISTO PRIMA CASA: DAL PRELIMINARE AL ROGITO - MODIFICA ALIQUOTA IVA

09 giugno 2007. ACQUISTO PRIMA CASA: DAL PRELIMINARE AL ROGITO - MODIFICA ALIQUOTA IVA

Una interessante risposta ad un quesito in materia di IVA


ACQUISTO PRIMA CASA: DAL PRELIMINARE AL ROGITO - MODIFICA ALIQUOTA IVA

Una interessante risposta ad un quesito

SITUAZIONE CONTRATTUALE

E’ stato stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile abitativo non di lusso per il quale, a tale data, non sussistono le condizioni oggettive e soggettive per l'applicazione dell'aliquota Iva "prima casa" (4%).

Conseguentemente, atteso che le somme versate in sede di stipula del predetto preliminare costituiscono acconto del corrispettivo dovuto in relazione alla futura cessione dell'immobile, è stata emessa fattura con Iva 10%. Al momento della stipula del definitivo contratto di compravendita l'acquirente si trova in possesso dei requisiti richiesti per fruire della citata agevolazione "prima casa", consistente nella possibilità di effettuare l'acquisto con Iva al 4%. Detta aliquota, pertanto, sarà applicata sulla parte di corrispettivo ancora dovuto. Si chiede se, in relazione alle fatture emesse in sede di preliminare, possa operarsi una variazione in diminuzione dell'imposta, dal 10 al 4%, oltre il decorso di un anno dall'emissione.

Risposta alla richiesta di parere

L'art. 26 richiamato individua al c. 2 il limite di un anno come termine per operare le variazioni in diminuzione, nel caso in cui un’operazione per la quale sia stata emessa fattura venga meno in tutto o in parte in conseguenza di nullità, annullamento, revoca, rescissione o risoluzione e simili, dipendenti da un sopravvenuto accordo tra le parti, o in caso di inesattezza della fatturazione. Nelle ipotesi di variazione sopra descritte il limite temporale, previsto dall'art. 26, contempera l'esigenza di dare rilievo fiscale alle vicende contrattuali determinate dalla volontà delle parti, o ad errori commessi in sede di fatturazione, con quella di dare certezza alla pretesa tributaria. La rettifica dell'imposta cui si riferisce il quesito esula dalla citata previsione normativa, poiché non si ricollega a variazioni negli elementi contrattuali né ad errori di fatturazione atteso che, al momento della stipula del contratto preliminare, l'imposta è stata correttamente applicata nella misura del 10%. Inoltre, detta rettifica risponde ad una ratio del tutto diversa da quella prevista dal citato art. 26, poiché risulta finalizzata alla necessità di garantire l'applicazione del beneficio "prima casa" sull'intero importo dell'operazione, anche nell’ipotesi in cui il relativo pagamento avvenga in più soluzioni. La rettifica della maggiore imposta applicata in sede di contratto preliminare risulta coerente con la disposizione recata dalla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte I allegata al Dpr 131/1986, alla quale fa riferimento il richiamato n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al Dpr n. 633/1972, atteso che tale disposizione subordina l'applicazione dell'Iva al 4% alla sola circostanza che la dichiarazione relativa alla sussistenza dei requisiti necessari per usufruire dell'agevolazione sia resa nell'atto di acquisto, non richiedendo che tali requisiti sussistano anche alla data del pagamento degli acconti prezzo.

• Ciò risulta confermato dal c. 2 della stessa tariffa, il quale, nel prevedere che le dichiarazioni relative al possesso dei suddetti requisiti possano essere rese, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare (consentendo l'applicazione dell' Iva al 4% già in tale sede), richiede comunque che esse debbano essere riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo del contratto. In considerazione della particolare ratio, strettamente connessa all'applicazione del beneficio "prima casa", che presiede alla possibilità di operare le variazioni in diminuzione nell'ipotesi in esame, deve ritenersi che detta variazione possa essere effettuata a prescindere dal tempo trascorso tra il pagamento dell'acconto e la stipula dell'atto definitivo di acquisto. Lo stesso dicasi anche qualora al momento della corresponsione degli acconti dovuti per la realizzazione, mediante contratto di appalto, di una casa di abitazione non di lusso non sussistano, in capo al committente, i requisiti per fruire dell'applicazione dell'Iva al 4%, qualora tali requisiti vengano a sussistenza alla data della consegna dell'immobile. Anche in questo caso le fatture emesse in relazione agli acconti, con Iva 10%, potranno essere rettificate, mediante variazioni in diminuzione, sull'intero corrispettivo dovuto per la realizzazione dell'immobile.

ACQUISTO PRIMA CASA E RETTIFICA I.V.A.
Risoluzione ministero delle finanze n. 187 del 07 dicembre 2000 “acquisto prima abitazione –
Rettifica aliquota Iva. Applicabilità art. 26 dpr n. 633/72”.
Il Ministero delle Finanze ha precisato che l’acquirente che non possiede i requisiti
“prima casa” alla stipula del preliminare ma che acquisisce i requisiti prima della stipula del
rogito, ha diritto all’aliquota I.V.A. 4% anche per le prestazioni precedentemente fatturate al
10%, anche se è passato un anno dalla loro emissione. Stesso discorso per l’appalto della
costruzione dell’abitazione che si rivela “prima casa” solo in corso d’opera.

Notizia pubblicata il 09/06/2007

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