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Il contratto di assicurazione nel condominio

30 maggio 2007. Il contratto di assicurazione nel condominio

La cosiddetta polizza Globale Fabbricato garantisce il condominio, inteso come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, quindi, i proprietari delle diverse unità immobiliari che lo costituiscono dai danni al abbricato quali i danni alle parti comuni, alle comuni infrastrutture o da queste causati, come ad esempio danni causati dalla rottura accidentale di impianti idrici, igienici e termici.


Il contratto di assicurazione nel condominio

La cosiddetta polizza Globale Fabbricato garantisce il condominio, inteso come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, quindi, i proprietari delle diverse unità immobiliari che lo costituiscono dai danni al abbricato quali i danni alle parti comuni, alle comuni infrastrutture o da queste causati, come ad esempio danni causati dalla rottura accidentale di impianti idrici, igienici e termici.
Tale polizza copre i danni da incendio, fulmine, esplosione impatto di aeromobili e i danni conseguenti (fumo, gas, vapore), così come i danni causati allo scopo di impedire o arrestare l'incendio (spese per la demolizione e lo sgombero) al fabbricato, come anche i danni da responsabilità civile causati dalle parti comuni del fabbricato.
È inoltre possibile assicurare i dipendenti (ad esempio il giardiniere o il portiere) per i danni da responsabilità civile, come è possibile assicurare il condominio dai danni da acqua, dalla rottura cristalli, dagli eventi naturali e dagli atti vandalici, come anche la responsabilità civile dell'amministratore del condominio. Possiamo, quindi, affermare che lo scopo dell'assicurazione responsabilità civile è quello di tenere indenne il condominio nel caso in cui riceva richiese di risarimento danni. La dottrina e la giurisprudenza recente, dopo accesi dibattiti risalenti ad anni addietro, sono, o forse meglio sarebbe dire, erano, ormai, concordi, nell'affermare che la stipulazione del contratto di assicurazione contro i danni all'edificio condominiale rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, il quale vi può provvedere senza necessità di una preventiva delibera assembleare. In tal senso “la stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato condominiale, essendo finalizzata alla conservazione della cosa comune, rientra fra i compiti dell'amministratore del condominio, senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea”. (Trib. Roma, 11/08/1988, Tribunale Genova, 22/4/1985).
È stato, infatti, osservato che, tale potere, può farsi rientrare nel novero degli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (art. 1130, n. 4, Codice civile) e trova il suo limite nell'esigenza di salvagardare il bne comune o, più in generale, gli interessi comuni ai condomini: entrambi potrebbero subire una lesione, che spetta all'amministratore di evitare anche con misure preventive, in conseguenza di danni provocati da agenti esterni o interni sia al fabbricato sia agli impianti erogatori di servizi, ma anche dal fatto che queste entità stesse potrebbero a loro volta arrecare danni a terzi, così come danni a terzi potrebbero derivare dalle attività esercitate da dipendenti o da chi presta servizio nel condominio.
Si è, tuttavia, precisato che non potrà prescindere da una valutazione assembleare la determinazione del valore dell'edificio e in genere degli enti assicurandi, soprattutto in presenza di clausole di liquidazione proporzionale del danno, nonché per estendere il potere dell'amministratore alla copertura assicurativa dell'intero edificio il quale comprende, ovviamente, oltre alle parti in proprietà comune, le parti di proprietà privata in un tutto inscindibile. Occorrerà, invece, il mandao dei singol condomini per la copertura di rischi che riguardano specificamente le singole parti individuali, anche nel senso di migliorare e ampliare le garanzie generali. Nel primo caso le spese assicurative seguiranno i normali criteri di cui all'art. 1123, Codice civile; nel secondo, saranno sopportate per intero dal singolo. Peraltro, norme sull'assicurazione degli enti condominiali potranno rinvenirsi nei regolamenti contrattuali ed allora l'amministratore procederà secondo i criteri quivi indicati, senza necessità di ricorrere preventivamente alla delibera della assemblea.
La Corte di Cassazione, Sezione II Civile, il 3 aprile scorso, ha depositato una sentenza (n. 8233) con la quale i principi dottrinali e giurisprudenziali che sopra abbiamo riportato sono stati, completamente, disattesi.
Si legge, infatti, nella citata sentenza peraltro, molto stringata ed essenziale nella sua motivazione: “… l'amministratore del condomino non è legittimato a cncludere il cntratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione”. Si legge, ancora, “a questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione del quarto comma dell'art. 1130 del codice civile, obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrtià dell'immoible, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 cod. civ, ma ha come suo unico e diverso fine di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato”.
La motivazioe della citata sentenza appare, alquanto, opinabile, tanto più ove si consideri che proprio la Corte di Cassazione ebbe a decidere che non sono atti eccedenti l'ordinaria amministrazione al fine del calcolo delle maggioranze le delibere concernenti l'adeguamento della assicurazione dell'immobile (Cass. Sez. II, 8 novembre 1989, n. 4691).
A nostro giudizio la stipulazione di una polizza di assicurazione a favore del condominio costituisce un atto volto a conservare la cosa comune ed essa rientra tra i compiti propri dell'amministratore (Cass. 15 ottobre 1963, n. 2757) che non ha, pertanto, bisogno di munirsi della preventiva autorizzazione dell'assemblea.
La conclusione di un contratto di assicurazione potrebbe, pertanto, dar luogo a responsabilità dell'amministratore soltanto ove lo stesso vi abbia proceduto senza la dovuta diligenza, arrecando così un danno al condominio.

Avv. Roberto Bella - Presidente IRCAT.

Notizia pubblicata il 01/06/2007


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