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IMMOBILI - La certificazione energetica diventa d’obbligo nel rogito

20 maggio 2007. La certificazione energetica diventa d'obbligo nel rogito dal 1° Luglio del 2009 l’estensione sarà completata
Certificazione energetica e contratti di compravendita e locazione: Esclusi gli immobili storici ed altri fabbricati


A partire dal 2 Febbraio 2007 è obbligatorio corredare i contratti di compravendita e di locazione di alcune tipologie di edifici (in particolare di quelli di nuova costruzione o oggetto di integrale ristrutturazione) con l’attestato di qualificazione energetica.
In caso di inottemperanza il contratto è nullo, anche se si tratta di una nullità relativa, invocabile soltanto dall’acquirente.
La platea degli edifici interessati si allargherà progressivamente, tranne alcune marginali eccezioni.
L'attestato deve essere allegato agli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali immobiliari aventi ad oggetto singole unità immobiliari o interi edifici.

CONFEDILIZIA precisa in modo esaustivo anche le particolari maggioranze per le assemblee condominiali in materia Il d.lgs. 29.12.’06, n. 311 prevede – come è noto – l’estensione graduale dell’obbligo di dotare della certificazione energetica anche gli edifici esistenti, secondo modalità operative e metodologie di calcolo che dovranno essere definite da specifici provvedimenti attuativi.

Tale obbligo decorre:
dall’1.7.2007 per gli “edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile”;

dall’1.7.2008, per gli “edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile con l'esclusione delle singole unità immobiliari” e, infine,

dall’1.7.2009 in caso di trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari.

La predetta certificazione – di validità decennale e per la cui redazione è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato – deve essere allegata dal venditore “all’atto di trasferimento a titolo oneroso, in originale o copia autentica”; diversamente, “il contratto è nullo”. Nullità, però, che “può essere fatta valere solo dall’acquirente”.

Con riferimento alla locazione, invece, tale certificazione deve essere messa a disposizione del conduttore, o ad esso consegnata in copia “dichiarata dal proprietario conforme all’originale in suo possesso”, solo nel caso in cui l’intero immobile o le singole unità immobiliari siano “già dotati di attestato di certificazione energetica”.

Ciò vuol dire, in pratica, che solo nei i casi in cui – con riferimento agli edifici esistenti – il provvedimento in commento prescriva tale obbligo (vale a dire nelle ipotesi sopra citate e con le scadenze ivi previste), scatta per i locatori l’onere di consegnare ai propri inquilini, o comunque di mettere a loro disposizione, l’attestato di certificazione energetica. Anche in tale ipotesi, in caso di inadempienza da parte del locatore, “il contratto è nullo”. Nullità, comunque, che “può essere fatta valere solo dal conduttore”.

Per gli edifici di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione integrale (intendendosi per tali gli edifici la cui costruzione o ristrutturazione è stata assentita in forza di richiesta presentata a partire dal 9 ottobre 2005), l’obbligo a carico del costruttore, come quelli a carico del locatore, di provvedere agli adempimenti relativi al contenimento energetico è già in vigore. Per gli altri immobili si prevede l’emanazione di decreti attuativi e che, fino a che tali provvedimenti non siano stati emanati, l’attestato di certificazione energetica sia sostituito “a tutti gli effetti dall’attestato di qualificazione energetica” – anch’esso da redigersi da parte di un tecnico abilitato – o da “una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune con proprio regolamento antecedente alla data dell’8 ottobre 2005”.

Si evidenzia infine, per completezza di informazione, che il d.lgs n. 192/’05, sul quale il provvedimento in commento interviene, esclude dal proprio ambito di applicazione:

a) gli immobili qualificati come “beni culturali” dal d.lgs. n. 42/’04 (Codice dei beni culturali e del paesaggio); le ville, i giardini e i parchi che, seppur non tutelati dalle disposizioni sui beni culturali, si distinguono “per la loro non comune bellezza” nonché “i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale” (comprese le zone di interesse archeologico), nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe una alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;

b) i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati”.

Le novità appena descritte, pertanto, non riguardano detti immobili. Da ultimo, si segnala che l’art. 26, comma 2, l. n. 10/’91, come modificato dal provvedimento in esame, prevede che per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico, “individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato,” le relative decisioni condominiali siano valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali. Ciò vuol dire, in pratica, che gli interventi volti al contenimento del consumo energetico, per poter essere deliberati dall’assemblea di condominio con la maggioranza di cui all’art. 26 citato, devono ora essere individuati attraverso un’analisi da parte di un professionista abilitato che fornisca “una adeguata conoscenza del profilo di consumo energetico” dell’edificio interessato ed indichi “le opportunità di risparmio energetico sotto il profilo costi-benefici”.

Notizia pubblicata il 20/05/2007


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