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VADEMECUM PER LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

30 settembre 2011. Il presente lavoro si propone di fornire alcune utili informazioni a tutti coloro che si accingono a procedere all'acquisto di un immobile.

Recenti provvedimenti normativi, infatti, richiedono, anche per coloro che già hanno maturato una qualche esperienza nel settore, di aggiornare le loro conoscenze, mentre coloro che per la prima volta si avvicinano all'acquisto, troveranno in questo libretto una utile guida che potrà essere di stimolo per ulteriori approfondimenti da sviluppare con il proprio notaio o consulente di fiducia.


VADEMECUM PER LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Il presente lavoro si propone di fornire alcune utili informazioni a tutti coloro che si accingono a procedere all'acquisto di un immobile.

Recenti provvedimenti normativi, infatti, richiedono, anche per coloro che già hanno maturato una qualche esperienza nel settore, di aggiornare le loro conoscenze, mentre coloro che per la prima volta si avvicinano all'acquisto, troveranno in questo libretto una utile guida che potrà essere di stimolo per ulteriori approfondimenti da sviluppare con il proprio notaio o consulente di fiducia.

Oggi inoltre, molti cittadini dispongono di un accesso alla rete internet e pertanto, fin d'ora segnaliamo come sito fondamentale di riferimento, al quale attingere moltissime informazioni, il sito del Consiglio Nazionale del Notariato: www.notariato.it

Questo sito, curato ed aggiornato dai Notai italiani, offre ogni utile informazione anche relativamente alle più recenti normative in materia di compravendita immobiliare ed agevolazioni tributarie connesse, ad esempio per quanto attiene le cosiddette agevolazioni per l'acquisto della “prima casa” e la relativa casistica.

Inoltre, segnaliamo le due recenti pubblicazioni, assai utili ed ugualmente a carattere di vademecum, che possono sia essere scaricate dal sito predetto (“Le Guide per il Cittadino”), sia dai siti delle altre organizzazioni che hanno collaborato alla loro redazione (tra cui Adiconsum, Adoc, Adiconsum,Confconsumatori, Lega Consumatori, Unione Nazionale Consumatori) oltrechè dal sito www.notaiodoria.it:

– Prezzo – Valore;

– Mutuo informato.

La prima è particolarmente importante perchè, come meglio vedremo nel prosieguo, chiarisce che oggi è indispensabile dichiarare sempre il prezzo vero, in quanto non vale più la regola per cui è sufficiente dichiarare un prezzo superiore al valore catastale per evitare accertamenti fiscali. Inoltre essa specifica in quali casi si applica la disciplina del prezzo-valore, che consente di applicare (e quindi pagare) le imposte sul valore catastale anche se il prezzo dichiarato è di molto superiore.

La seconda pubblicazione, invece, disponibile in forma cartacea anche presso i Notai, si preoccupa di fornire utilissime informazioni allorquando, come vviene nella maggioranza dei casi ormai, si pianifica l'acquisto di una casa attraverso il finanziamento da parte di un istituto di credito. Si tratta di una materia oggi particolarmente di interesse vuoi perchè, a causa dell'elevato costo delle case, la maggioranza dei cittadini è costretta a farvi ricorso, vuoi perchè, con recenti provvedimenti (c.d. Decreti Bersani, dal nome del Ministro proponente) il settore ha subito più di qualche “ritocco”: tra l'altro eliminazione delle penali di estinzione per i nuovi mutui e riduzione delle penali per quelli già stipulati; portabilità dei mutui e, non ultima novità, la cancellazione delle ipoteche da parte delle Banche ad avvenuta estinzione del mutuo da parte del debitore; vuoi ancora per l'enorme offerta di prodotti con caratteristiche diverse che i cittadini possono oggi trovare sul mercato.

Sia chiaro tuttavia che il presente lavoro non può e non vuole sostituirsi in nessun caso al vostro Consulente di fiducia, al quale anzi dovete sempre ed in ogni caso fare riferimento.

I SOGGETTI NECESSARIAMENTE COINVOLTI NELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI (VENDITORE – ACQUIRENTE –

NOTAIO) ED I SOGGETTI EVENTUALMENTE COINVOLTI ( TECNICI –AVVOCATI)

In via generale, possiamo affermare che la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa (o il trasferimento di un altro diritto) verso il corrispettivo di un prezzo.

Da tale elementare, ma precisa definizione, possiamo subito dedurre la necessaria presenza di due soggetti: il venditore e l'acquirente sui quali la legge fa gravare precise obbligazioni.

Per il venditore l'obbligazione principale è quella di consegnare la cosa venduta al compratore e, per quest'ultimo quella di pagare il prezzo.

Diversamente da quanto ci si immagina, si diventa proprietari non quando si paga il prezzo o quando il bene venga consegnato, ma quando il contratto è regolarmente concluso. Per la vendita di un immobile ciò accade se il contratto è redatto per scritto, firmato ed è completo, cioè indica senza possibilità di dubbi sia il prezzo, sia l’immobile, sia gli altri patti; quel che non è scritto nel contratto, magari perché pattuito a voce, non ha alcun valore.

Inoltre, altre norme prevedono che gli atti relativi agli immobili vengano trascritti, vengano cioè inseriti in speciali registri immobiliari nei quali è annotata la proprietà degli immobili. E' attraverso questi registri, tenuti presso quelle che comunemente vengono chiamate Conservatorie dei Registri Immobiliari, che si risale all'appartenenza degli immobili, e non attraverso il catasto! Per poter inserire i dati in questi Registri (oggi in gran parte informatizzati) è necessario un atto notarile: ecco perchè oltre al venditore ed all'acquirente, l'altra figura la cui presenza è necessaria è quella del Notaio.

Altre volte, tuttavia, le parti possono aver bisogno di avvalersi di altri validi collaboratori: per esempio può essere necessario intervenire sulla planimetria catastale, per aggiornarla a fronte di legittimi interventi edilizi realizzati sull'immobile, ed in questo caso sarà il notaio stesso a suggerire loro di rivolgersi ad un tecnico (architetto, ingegnere o geometra); altre volte possono porsi problemi di tipo tributario o legale particolarmente complesso nei quali la sinergia migliore si realizza con la collaborazione tra professionisti: notaio – avvocato – commercialista.

CHI E' IL NOTAIO E QUALE FUNZIONE SVOLGE

Il Notaio è un libero professionista laureato in giurisprudenza che esercita funzioni pubbliche: il corso di laurea è in comune con quello degli avvocati e dei magistrati, ma poi, dopo la laurea, la sua carriera si separa nettamente per consentirgli una formazione specifica nei settori civile, commerciale, delle successioni e delle imposte che colpiscono gli atti. A tale professione si accede, dopo un periodo di praticantato, attraverso un concorso pubblico particolarmente ed estremamente selettivo, tant'è che solo il 18% dei notai italiani (percentuale più bassa di tutto il panorama professionale) hanno un famigliare dedito alla medesima professione (non si tramanda di padre in figlio !!).

Il Notaio, nell'esercizio delle sue funzioni, è un Pubblico Ufficiale che lo rende garante della veridicità e della legalità degli atti e, soprattutto, gli consente e lo obbliga ad essere imparziale ed al di sopra di tutte le parti, esattamente come un giudice, ma con funzioni preventive del contenzioso.

Le tariffe del Notaio sono stabilite dallo Stato proprio perchè è una funzione pubblica: l'onorario notarile è pari normalmente a metà della tariffa degli avvocati per l’assistenza in un analogo affare e ad un sesto di quanto riscuote il mediatore immobiliare.

Sicuramente, nel panorama del mondo legale, il Notaio è considerato da tutti uno degli operatori più qualificati cui i cittadini possono rivolgersi.

Dunque, anche voi, che state leggendo questo vademecum, rivolgetevi con fiducia al vostro Notaio.

Nell'ambito del territorio della Repubblica i Notai sono raggruppati per Distretti Notarili, allo scopo di assicurare la loro diffusione capillare sul territorio.

I Notai operanti a Venezia e provincia sono circa una sessantina, facenti parte del Distretto Notarile di Venezia.

Cosa fa, per voi, il Notaio ?

Prima di tutto controlla, e non è poco, che il bene che vogliono vendervi possa essere negoziato.

Poi controlla che chi vi vende l'immobile, sia veramente il proprietario! Poi, ancora, controlla che sull'immobile non gravino ipoteche o altre formalità pregiudizievoli.

Controlla anche, nei limiti delle sue conoscenze (non è un architetto !!) che l'immobile sia in regola sotto il profilo ed

Notizia pubblicata il 15/10/2011


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