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Niente sfratto e affitto ridotto se il contratto non è registrato

06 ottobre 2011. Locazioni. Il Tribunale di Roma dà ragione all'inquilino
Il Sole24 Ore Mercoledì 5 Ottobre 2011 – N.272
Saverio Fossati


Locazioni. Il Tribunale di Roma dà ragione all'inquilino

Niente sfratto e affitto ridotto se il contratto non è registrato


Il meccanismo funziona. E il proprietario che non ha voluto la carota della cedolare secca si è trovato con il bastone di un contratto di affitto di 152 euro invece di 875. Un'ordinanza del Tribunale di Roma (sezione VI), depositata il 29 settembre2011, ha chiarito che un contratto scritto ma non registrato è nullo e non può pertanto essere chiesto lo sfratto. Non solo: poche settimane prima l'inquilino lo aveva registrato ma con la procedura del Dlgs 23/2011, dando così vita a un contratto quadriennale con il canone pari al triplo della rendita catastale.
La questione prende le mosse da un contratto di locazione scritto e firmato ma non registrato, per il quale il canone era stato fissato in 875 euro mensili. Il proprietario, evidentemente, non aveva voluto uscire dal nero approfittando della cedolare. E ha fatto male. L'inquilino, che non ce la faceva più, aveva semplicemente smesso di pagare nei mesi di maggio e giugno 2011. Ma, giocando d'astuzia, si era reso conto che la mancata registrazione del contratto configurava la situazione prevista dall'articolo3 del D.lgs 23/2011, che oltre a prevedere la possibilità per i locatori di pagare la cedolare secca del 21% sui canoni, stabiliva che ai contratti registrati fuori tempo massimo si applicasse un regime speciale: durata ex novo di altri quattro anni e canone ridotto al triplo della rendita catastale dell'immobile.
Così l'inquilino aveva portato il contratto a registrare. E, come racconta l'avvocato Walter Petrucci che lo aveva assistito per conto dell'Unione inquilini romana, questo adempimento non era stato facile: gli uffici locali delle Entrate seguono infatti politiche differenziate. Comunque, una volta effettuata la registrazione, l'inquilino iniziava a pagare, da luglio, 152 euro al mese, cioè appunto il triplo della rendita catastale di quell'unità immobiliare. Il proprietario, a questo punto, chiedeva lo sfratto per morosità nei mesi maggio, giugno e luglio. Ma qui incontra il Tribunale, che nega lo sfratto per morosità semplicemente perchè il contratto di locazione è nullo in quanto non registrato, come stabilisce l'art.1, comma 346, della legge 311/2004.
Lo scenario, quindi, diventa preoccupante per il proprietario, che cercherà di cacciare l'inquilino usando altre motivazioni (e con rito ordinario) ma si troverà comunque di fronte a un contratto ora sì registrato, con condizioni analoghe, però con durata e (soprattutto) canone diversi, attribuiti direttamente dal Dlgs 23/2011.


FONTE Il Sole24 Ore Mercoledì 5 Ottobre 2011 – N.272 Saverio Fossati

Riferimento normativo :
Legge 30 dicembre 2004, n. 311
"Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2005)" pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 306 del 31 dicembre 2004- Supplemento Ordinario n. 192

COMMA 346 : I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, SONO NULLI se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
"Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale"


Registrazione
La registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l'obbligo del contribuente di comunicare all'autorità di pubblica sicurezza le generalità del conduttore fermi restando gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono dal 7 aprile 2011 l’Agenzia delle Entrate ha concesso una proroga fino al 6 giugno 2011 per consentire di scegliere se avvalersi della cedolare secca “ per dare tempo agli interessati di conoscere la nuova normativa ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza”.
SANZIONI AMMINISTRATIVE
Vengono previste una specifica disciplina sanzionatoria per gli inadempimenti connessi alla dichiarazione dei redditi (articolo 3 comma 5) nonchè per quelli connessi alla registrazione (articolo 3 commi da 8 a 10) stabilendo che:
A) IN CASO DI MANCATA INDICAZIONE, NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI, DEI CANONE DA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO O DI INDICAZIONE IN MISURA INFERIORE A QUELLA EFFETTIVA, SI APPLICANO IN MISURA RADDOPPIATA LE SANZIONI AMMINISTRATIVE PREVISTE DALLA NORMATIVA VIGENTE.


In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2 e dall'articolo 13, comma 1, del succitato d. lgs. 471/1997 18

Si tratta rispettivamente dell'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 “Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell'articolo 3, comma 133, lettera q), della L. 23 dicembre 1996, n. 662”.
L'articolo 1, commi 1 e 2 succitati così recitano:
“1. Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione dei redditi, si applica la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di lire cinquecentomila. Se non sono dovute imposte, si applica la sanzione da lire cinquecentomila a lire due milioni.
Essa può essere aumentata fino al doppio nei confronti dei soggetti obbligati alla tenuta di scritture contabili.
2. Se nella dichiarazione è indicato, ai fini delle singole imposte, un reddito imponibile inferiore a quello accertato, o, comunque, un'imposta inferiore a quella dovuta o un credito superiore a quello spettante, si applica la sanzione amministrativa dal cento al duecento per cento della maggior imposta o della differenza del credito. La stessa sanzione si applica se nella dichiarazione sono esposte indebite detrazioni d'imposta ovvero indebite deduzioni dall'imponibile, anche se esse sono state attribuite in sede di ritenuta alla fonte”.

L’articolo 13, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 così recita:
“1. Chi non esegue, in tutto o in parte, alle prescritte scadenze, i versamenti in acconto, i versamenti periodici, il versamento di conguaglio o a saldo dell'imposta risultante dalla dichiarazione, detratto in questi casi l'ammontare dei versamenti periodici e in acconto, ancorché non effettuati, è soggetto a sanzione amministrativa pari al trenta per cento di ogni importo non versato, anche quando, in seguito alla correzione di errori materiali o di calcolo rilevati in sede di controllo della dichiarazione annuale, risulti una maggiore imposta o una minore eccedenza detraibile. Per i versamenti riguardanti crediti assistiti integralmente da forme di garanzia reale o personale previste dalla legge o riconosciute dall'amministrazione finanziaria, effettuati con un ritardo non superiore a quindici giorni, la sanzione di cui al primo periodo, oltre a quanto previsto dalla lettera a) del comma 1 dell'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n.472, è ulteriormente ridotta ad un importo pari ad un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo (37). Identica sanzione si applica nei casi di liquidazione della maggior imposta ai sensi degli articoli 36-bis e 36-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600 , e ai sensi dell'articolo 54-bis del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633” .26

B) IN CASO DI OMESSA REGISTRAZIONE, O DI REGISTRAZIONE CON UN IMPORTO INFERIORE A QUELLO EFFETTIVO, OVVERO DI CONTRATTO DI COMODATO FITTIZIO PER LE LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO, CUI CONSEGUONO EFFETTI PART

Notizia pubblicata il 06/10/2011


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