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FEDERALISMO FISCALE: AL VIA LA CEDOLARE SECCA

29 AGOSTO 2011. Il Provvedimento varato dalla Camera dei Deputati in data 03/03/2011 ( D.Lgs. 14/03/2001 n° 23 pubblicato sulla G:U: del 23 Marzo 2011 n°67) ha dato “via libera” al Federalismo fiscale municipale recependo, tra le altre, la nuova “Cedolare secca sugli Affitti”.


FEDERALISMO FISCALE: AL VIA LA CEDOLARE SECCA


Il Provvedimento varato dalla Camera dei Deputati in data 03/03/2011 ( D.Lgs. 14/03/2001 n° 23 pubblicato sulla G:U: del 23 Marzo 2011 n°67) ha dato “via libera” al Federalismo fiscale municipale recependo, tra le altre, la nuova “Cedolare secca sugli Affitti”.

Questo nuovo regime di “tassazione secca” nell'ambito della fiscalità immobiliare dei proventi relativi a unità immobiliari abitative locate riguarda, già dal 2011, le persone fisiche (ove titolare di diritto reale di godimento dell'immobile locato) mai in esercizio di impresa/arte/professione.
L'obiettivo principale di questa novella Normativa 'è l'evasione dei c.d. “affitti in nero” ovvero locazioni urbane non registrate e quindi redditi non dichiarati o dichiarati parzialmente.

Il locatore che vorrà optare per la tassazione forfettaria sarà obbligato a rinunciare per iscritto, con raccomandata da inviare all'inquilino/conduttore dell'alloggio (singola raccomandata x ogni persona costituente la parte conduttrici), alla possibilità di aumentare il canone di locazione, compresa la possibilità di adeguarlo all'Indice Istat.

Quindi li locatore, proprietario o titolare di diritto reale di godimento sull'immobile abitativo (fare riferimento esclusivamente alla categoria catastale da A/1 aA/11con esclusione A/10 ) in alternativa facoltativa rispetto Regime ordinario vigente per la tassazione del Reddito Fondiario ai fini Irpef, può optare per una aliquota fissa predeterminata per definizione c.d. “Cedolare secca”.

Con l'opzione relativa alla “Cedolare secca” si annulla il regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef e quindi:

L'imposta sul Reddito delle Persone fisiche
L'Addizionale relativo al Reddito Fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l'opzione nei periodi d'imposta ricadenti nel periodo di durata dell'opzione;

L'imposta di registro principale per la registrazione e anche quella per le annualità successive, sempre per il periodo di durata del contratto di locazione per il quale si applica l'opzione; l'imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione; l'imposta di registro per le risoluzioni e proroghe del Contratto di locazione qualora alla data di proroga e/o risoluzione sia in corso l'opzione per la cedolare secca.

L'esercizio di cui all'opzione per la cedolare secca con la registrazione presso l'Agenzai delle Entrate del Contratto di locazione stesso assorbe gli obblighi di comunicazione, incluso l'obbligo previsto dall'Art.12 D.L. 12/3/1978 N. 59 ovvero la comunicazione cessione fabbricato agli organi di Pubblica Sicurezza (Questura, Vigili Urbani, Polizia Municipale o Carabinieri) entro le 48 ore successive alla cessione dalla detenzione dell'immobile stesso oggetto della locazione.

Per le modalità dell'esercizio dell'opzione cedolare secca nonché ogni altra disposizione utile anche in riferimento agli aspetti fiscali è stato emanato dal Direttore Agenzai Entarte il provvedimento 07/04/2011 protocollo n. 2011/55394.


Requisiti Soggettivi
Locatore, titolare del diritto reale e/o di godimento dell'immobile oggetto di locazione e/o già locato ovvero titolare di un diritto di proprietà o del diritto di superficie, enfiteusi e di usufrutto con espresse esclusioni dei diritti reali di godimento di cui all'uso e all'abitazione in quanto ai sensi e per gli effetti dell'Art. 1204 i loro titolari non possono cedere o dare in locazione i relativi immobili.

Non possono optare per la “cedolare secca” coloro che locano unità immobiliari ad uso abitativo nell'ambito della loro attività d'impresa, di arti e/o professioni.
Possono optare per la cedolare secca anche i comproprietari (contitolari di diritto reale e di godimento) di una unità immobiliare ad uso abitativo già locata e/o da locare.
Il Locatore non proprietario non può esprimere l'opzione, la scelta per la cedolare secca.
Nessun requisito soggettivo particolare è previsto per i conduttori/inquilini di unità immobiliari ad uso abitativo ai quali applicare il nuovo regime fiscale.

Requisiti Oggettivi

Il Contratto di locazione deve aver ad oggetto unità immobiliari abitative; locate ad uso abitativo con l'applicabilità della “Cedolare secca”, nel rispetto di queste due condizioni essenziali:
1)L'unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie catastali abitative da A/1 a A/11 escluso l'A/10 (uffici);
2)quando una unità immobiliare con la categoria catastale di cui sopra viene locata ad uso diverso dall'abitativo;

La nuova tassazione sostitutiva “cedolare secca “ può essere applicata anche ai cc.dd. “Contratti misti” cioè contratto di locazione che abbiano ad oggetto più di una unità immobiliare:

1) entrambe con destinazione e categoria catastale abitativo/residenziale;
2) una ad uso abitativo a l'altra ad uso diverso;
3)uso abitativo e pertinenze;



Nel primo caso
il contribuente potrà liberamente decidere di non esercitare l'opzione per tutti gli immobili oggetto di locazione e/o già locati, ma solo per alcuni di essi e la cedolare secca dovrà essere calcolata soltanto sul canone relativo all'abitazione “opzionata” e se previsto canone unitario, sulla quota parte di questo riferibile all'unità immobiliare residenziale in proporzione alla Rendita catastale da questa prodotta.

Nel secondo caso
il Locatore sarà libero di scegliere il regime impositivo che preferisce per le unità adibite ad uso abitativo mentre dovrà obbligatoriamente applicare la tassazione Regime ordinario vigente per la tassazione del Reddito fondiario ai fini Irpef.
In entrambi i casi deve comunque essere assolta l'imposta di bollo sul contratto di locazione in fase di registrazione con il pagamento dell'Imposta di Registro con Mod.F23 in riferimento alla locazione per la quale non è stata esercitata l'opzione cedolare secca e per la quale non era possibile esercitare tale opzione.

Nel terzo caso
è possibile optare per la cedolare secca dove la locazione si riferisce alle unità immobiliari ad uso abitativo con le relative pertinenze che siano “locate congiuntamente all'abitazione stessa”.
Per pertinenza (*)si intende cantina, area esterna, posti auto, garage, soffitta, locale sgombero e altro purchè sempre locato congiuntamente.

(*) quanto contenuto nell'art.817 c.c. Secondo cui “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale e da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Tipologia di contratto di locazione

Alla “cedolare secca” sono assoggettabili tutti i contratti di locazione ad uso abitativo che si distinguono in più ampie categorie e più precisamente:

Contratti locazione a canone libero Art.2 comma 1 Legge 9/12/1998 n. 431 ai quali si applicherà la cedolare secca pari al 21% del 100% del canone annuale di locazione; (nota A)

Contratti di locazione a canone concordato Art.2 comma 3 e 8 della Legge 9/12/1998 n. 431 (nota B) ai quali si applicherà la cedolare secca pari al 19% del 100% del canone annuale di locazione;


(nota A)
Oltre ai contratti di locazione a canone libero di cui all'Art.2 comma 1 della Legge 431/98 anche i contratti di locazione liberi esclusi dalla Legge 431/98 e normati solo con riferimento al Codice Civile di cui all'Art. 1571 c.c. rientrano nell'applicabilità dell'opzione di cui alla cedolare secca.

A titolo puramente esplicativo si distinguono i seguenti contratti di locazione liberi e più precisamente:

1)contratti di locazione ad uso abitativo relativi ad immobili vincolati ai sensi della Legge 1/6/1939 n° 1089 o inclusi nella categoria catastale A/1 “abitazione di tipo signorile”, A/8 “abitazioni in ville” e A/9 “castelli e palazzi di pregio” sottoposti esclusivamente alla normativa di cui all'Art. 1571 c.c. e seguenti del codice c

Notizia pubblicata il 30/08/2011


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