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SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

30 maggio 2010. SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

FONTE : CONFEDILIZIA

SOMMARIO: a) Ambito di operatività;
b) Cessione di azienda; c) Cessioni
successive; d) Comunicazione; e) Consenso del locatore; f) Controversie; g)
Gravi motivi; h) Indennità di avviamento; i) Nuovo conduttore; l)
Perfezionamento contratto; m) Presupposti; n) Punto vendita; o) Ramo
d'azienda; p) Restituzione della cosa locata; q) Rinnovazione del contratto;
r) Risarcimento danni.


SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE


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SOMMARIO: a) Ambito di operatività; b) Cessione di azienda; c) Cessioni
successive; d) Comunicazione; e) Consenso del locatore; f) Controversie; g)
Gravi motivi; h) Indennità di avviamento; i) Nuovo conduttore; l)
Perfezionamento contratto; m) Presupposti; n) Punto vendita; o) Ramo
d'azienda; p) Restituzione della cosa locata; q) Rinnovazione del contratto;
r) Risarcimento danni.



a) Ambito di operatività



L'alienazione dell'azienda esercitata in un immobile adibito ad uso
commerciale non comporta né ai sensi dell'art. 2558 c.c. né ai sensi
dell'art. 36 della legge 392/1978 l'automatica cessione del contratto di
locazione, in quanto le norme suddette consentono ma non impongono
rispettivamente all'acquirente dell'azienda di subentrare nei contratti
stipulati per l'esercizio di essa, sempreché non sia pattuito diversamente,
nonché al venditore dell'azienda, quale conduttore dell'immobile in cui la
stessa si esercita, di sublocare l'immobile o di cedere il contratto di
locazione senza il consenso del locatore.

* Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2000, n. 1133, Bartolozzi c. Stojlova.



Non integra gli estremi della cessione della locazione il mero adempimento
del terzo dell'obbligo di pagare il canone, pur se il locatore risulti a
conoscenza della provenienza del pagamento.

* Cass. civ., sez. III, 3 agosto 1999, n. 8389, Cesare ed altro c. Pirozzi.



In tema di sublocazione e cessione del contratto di locazione, previste
dall'art. 36 della L. n. 392/1978, non è necessario che la sublocazione
dell'immobile o la cessione del contratto di locazione, da una parte, e la
cessione o l'affitto dell'azienda, dall'altra, siano stipulati
contemporaneamente in un unico documento, essendo sufficiente che tra i due
atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale.

* Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6402, Pioli c. Pigiani.



Qualora, in relazione a locazione d'azienda, si realizzi la sublocazione
dell'immobile adibito ad impresa commerciale (non già la cessione del
contratto di locazione, alternativamente prevista dall'art. 36 legge n. 392
del 1978), non si verifica successione alcuna nell'originario rapporto di
locazione, ma si dà vita ad un rapporto derivato, senza alcun vincolo
diretto tra il locatore originario e il subconduttore; con la conseguenza
che questi può partecipare al giudizio in cui si controverta della
risoluzione del rapporto di locazione dell'immobile predetto solo in veste
d'interventore adesivo dipendente (in appoggio al conduttore-sublocatore),
per i riflessi che detto giudizio è in grado di produrre sul rapporto
derivato di sublocazione.

* Cass. civ., sez. I, 10 febbraio 1996, n. 1038, Soc. Boomerang c. Sassaroli
ed altro, in Arch. loc. e cond., 1996, 516.



Nell'ipotesi di cessione o sublocazione dell'azienda, il cessionario o
subconduttore subentra - per la durata del rapporto se trattasi di locazione
di azienda - nei contratti in corso, che non abbiano carattere strettamente
personale, assumendo l'obbligo di adempierli nei termini ed alle condizioni
pattuite dal cedente, titolare dell'azienda, salva contraria volontà delle
parti. Ne consegue che in caso di cessione dell'azienda con contestuale
cessione del relativo contratto di locazione dell'immobile adibito
all'esercizio di attività commerciale, il cessionario non può opporre al
locatore ceduto di avere ignorato senza colpa gli estremi del rapporto di
locazione, pattuiti per iscritto tra il cedente l'azienda ed il locatore
ceduto.

* Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1987, n. 6457, Milani c. Neri.



L'art. 36 della L. n. 392/78 prevede la cessione del contratto di locazione
nella sua interezza ed inscindibilità e non consente di imporre al locatore
l'ulteriore sacrificio di subire gli oneri e i rischi derivanti da più
contratti di locazione.

* Trib. civ. Milano, sez. X, 30 settembre 1982, n. 6991, Zama Sas c.
Angelini.



b) Cessione di azienda



Se durante il giudizio instaurato dal locatore per la declaratoria di
cessazione del contratto di locazione il conduttore, dopo la data di
scadenza del contratto come accertata con sentenza, cede l'azienda
esercitata sull'immobile (art. 36 legge 27 luglio 1978 n. 392), non vi è
cessione del contratto di locazione perché non più in corso e perciò non può
esservi successione nell'indennità commerciale spettante al cedente (art. 34
stessa legge), salvo che il relativo diritto sia ceduto al cessionario tra
quelli aziendali (art. 2559 c.c.).

* Cass. civ., sez. III, 23 gennaio 1998, n. 667, Benevegnù c. Parisi.



Il conferimento di una azienda in una società di capitali (che è comunque
dotata di una propria soggettività giuridica), costituendo cessione di
azienda, determina anche la cessione del contratto di locazione
dell'immobile che serve per l'esercizio dell'azienda (ceduta), ai sensi
dell'art. 36 della L. 27 luglio 1978, n. 392, con effetti, nei confronti del
locatore, solo dal momento della comunicazione, con la conseguenza che fino
a quando tale comunicazione sia mancata, legittimato passivo a ricevere la
disdetta del locatore rimane il conduttore originario che ha conferito
l'azienda in società alla quale l'azienda è stata conferita.

* Cass. civ., sez. III, 1 aprile 1995, n. 3821, Muttini c. Giusti.



c) Cessioni successive



Nell'ipotesi di successive cessioni del contratto di locazione ai sensi
dell'art. 36 della L. n. 392/78 debbono rispondere delle obbligazioni da
esso nascenti non soltanto l'ultimo cessionario (attuale conduttore) e il
primo cedente, ma anche i cedenti "intermedi", ossia i precedenti cessionari
resisi a loro volta cedenti del contratto (sempre, ovviamente, che non siano
stati liberati dal locatore ceduto).

* Trib. civ. Milano, sez. X, 11 dicembre 1995, n. 11026, Sorgi c. Soc. Passo
di Cadibona, in Arch.loc.e cond., 1996, 951.



d) Comunicazione



La mancata comunicazione della sublocazione o della cessione del contratto,
nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende
solo inopponibile l'avvenuta sublocazione o la cessione al locatore, il
quale, peraltro, non può considerare di per sè inadempiente il conduttore,
ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi
che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta
subordinata la risoluzione del contratto di locazione.

* Cass. civ., sez. III, 2 agosto 2000, n. 10124, Ikem c. Rago, in Arch. loc.
e cond., 2001, n. 245.



La sublocazione dell'immobile o la cessione della locazione, operate dal
conduttore nell'esercizio della facoltà accordatagli dall'art. 36 della L.
27 luglio 1978 n. 392 - che consente la sublocazione e la cessione, anche
senza il consenso del locatore, del contratto di locazione di immobili
adibiti all'esercizio di un'attività commerciale o artigianale, qualora
venga locata o ceduta l'azienda - non devono essere necessariamente
precedute, a pena d'invalidità, dalla comunicazione prescritta dalla stessa
norma. Infatti, fino a quando il conduttore non provvede a tale incombente,
seppure la sublocazione o la cessione non sono opponibili al locatore che
non le abbia accettate, questi tuttavia non può considerare inadempiente il
conduttore, ma soltanto notificargli la sua opposizione, specificando i
gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei
quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione, con il
conseguente venir meno di quello di sublocazione o di cessione della
locazione.

* Cass. civ., sez. III, 19 marzo 1985, n. 2028, Rotella c. Soc. Vas.



La mancata comunicazione al locatore dell'avvenuta cessione dell'azie

Notizia pubblicata il 13/08/2010


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