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Compravendita immobiliare e garanzie.

18 agosto 2009. E' certamente noto ai lettori - ma riteniamo che valga la pena di un sintetico promemoria - che il codice civile offre una specifica tutela a chi abbia acquistato un bene (qualsiasi bene, non necessariamente un immobile) che si riveli poi in qualche modo “difettoso”.


Compravendita immobiliare e garanzie. Prima parte

Compravendita immobiliare e garanzie (parte generale I)
E' certamente noto ai lettori - ma riteniamo che valga la pena di un sintetico promemoria - che il codice civile offre una specifica tutela a chi abbia acquistato un bene (qualsiasi bene, non necessariamente un immobile) che si riveli poi in qualche modo “difettoso”.
La relativa, articolata disciplina è contenuta negli articoli da 1490 a 1497 del codice civile. In particolare prevede il primo comma dell'articolo 1490 che “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. Sin qui le buone notizie: le cattive sono che la stessa legge pone così tanti e pervasivi limiti e condizioni all'esercizio del diritto da rendere arduo l'esperirlo. Il primo limite lo detta l'art. 1491 c.c., secondo il quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa”, ciò che ragionevolmente significa che li ha comunque accettati, anche se a questo punto si apre una interessante querela sui motivi che possono avere indotto il compratore ad accettarli - non ultimo il costo, la durata e spesso l'aleatorietà della tutela giudiziale - e come tutelarsi in questo caso, ad esempio pretendendo l'inserimento di una idonea clausola nell'atto notarile di compravendita.
La suddetta garanzia, prosegue l'art. 1491 c.c. “parimenti non è dovuta se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”. La prima difesa del venditore sarà dunque quella che i vizi, essendo “facilmente riconoscibili”, non potevano non essere noti all'acquirente e sono quindi stati legalmente accettati (essendo poi particolarmente ardua per l'acquirente la prova dell'esplicita dichiarazione del venditore, certamente non per iscritto). Il rimedio apprestato dal Legislatore per il caso di acquisto di un bene difettoso, secondo gli articoli 1492, 1493 e 1494, c.c., è un'azione legale con cui l'acquirente può o chiedere la risoluzione del contratto, cioè che esso sia posto nel nulla con conseguente obbligo del venditore di restituire il prezzo ricevuto e dell'acquirente di restituire il bene acquistato, oppure chiedere la riduzione del prezzo pagato, vale a dire che l'acquirente accetta di tenersi il bene “viziato” ma pretende che il difetto sia adeguatamente valutato sul piano economico, in conseguenza del minor valore del bene, e che quindi il venditore sia condannato a restituirgli una parte (che verrà stabilita dal giudice, normalmente a seguito di consulenza tecnica) del prezzo pagato per l'acquisto. In ogni caso, aggiunge l'art. 1494 c.c., con diritto al risarcimento del danno (pronuncia accessoria che spesso peraltro è già insita nelle pronunce principali di cui sopra). Le maggiori “trappole” per l'acquirente le prevede però l'art. 1495 c.c., il quale stabilisce che “Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta …”, nonché che “l'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna…”. Non è certamente in queste poche righe che potremo dar conto delle infinite e sottili implicazioni (normalmente in danno del compratore) cui danno luogo queste due regolette. È quindi anzitutto essenziale distinguere le due categorie dei vizi c.d. “palesi”, cioè di immediata percezione (si pensi ad esempio alla mancanza di porte interne in una unità immobiliare) e di quelli “occulti”. Nel primo caso la scoperta dei “vizi” coincide con la consegna del bene, quindi il termine degli otto giorni decorre appunto dalla data di essa. Nel caso di vizi occulti, quando consistano in una imperfezione per la cui individuazione siano necessarie competenze di carattere tecnico, il concetto di scoperta è inteso come “un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dell'imperfetta esecuzione dell'opera” (Cass. 13.1.05 n. 567); in tal caso il termine per la denuncia “ricomincia a decorrere solo dall'acquisizione della relazione del tecnico” (Cass. 20.3.1998 n. 2977).

Compravendita immobiliare e garanzie. Seconda parte

Nella prima parte di questo articolo abbiamo accennato alla tutela offerta dalla legge all'acquirente di un bene (anche un immobile) “difettoso”, ma anche rilevato come l'esercizio della relativa azione sia reso difficile da un termine di decadenza (la denunzia entro otto giorni dalla scoperta). Anche il termine della garanzia è poi assai breve, dato che esso si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c., ultimo comma). Non tragga in inganno il fatto che la norma faccia decorrere la prescrizione dell'azione dalla “consegna”, anziché dalla “stipula del contratto”: la tutela prevista da queste norme presuppone infatti sempre l'esistenza di un contratto di compravendita definitivo, per cui la consegna comporta un termine diverso dalla stipula dell'atto, qualora non coincida con esso, solo se successiva e non nel più frequente caso in cui sia anteriore.
In questo caso si apre una problematica tutta diversa, che prescinde dai termini già ricordati.
È fondamentale comprendere che il diritto di agire per la tutela dei diritti qui riportati non è un diritto di credito, la cui prescrizione può essere interrotta (con l'effetto di riprendere a decorrere da capo) da una semplice lettera raccomandata, ma è un diritto c.d. “potestativo” (vale a dire una iniziativa che posso o meno intraprendere a mia scelta) e pertanto la prescrizione può essere interrotta soltanto con l'instaurazione dell'azione giudiziaria
Così Cass. 27.9.2007 n. 20332, la cui massima, data l'importanza, giova riportare integralmente: “La facoltà di domandare la risoluzione del contratto di vendita, attribuita dall'art. 1492 c.c. al compratore di una cosa affetta da vizi, ha natura di diritto potestativo, a fronte della quale la posizione del venditore è di mera soggezione; ne consegue che la prescrizione dell'azione - fissata in un anno dall'art. 1495, 3º comma, c.c. - può essere utilmente interrotta soltanto dalla proposizione di domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora, che debbono consistere, per il disposto dell'art. 1219, 1º comma, c.c., in una intimazione o richiesta di adempimento di un'obbligazione, previsioni che si attagliano ai diritti di credito e non anche ai diritti potestativi”.
Altra ipotesi di garanzia nella compravendita, non soggetta a termini “capestro” ma oggettivamente limitata ai casi più gravi, è definita “aliud pro alio”, cioè di vendita di cosa non soltanto affetta da “vizi”, ma totalmente difforme da quella che si riteneva di avere acquistato.
Questa ipotesi ricorre - nei rarissimi casi semplici - quando il bene consegnato al compratore è del tutto diverso dal bene oggetto del contratto di compravendita (caso di scuola: un mulo anziché un cavallo). Certo se il contenuto della norma (non codificata ma desumibile dalle regole generali in materia di contratto) fosse tutto qui, da un lato sarebbe di ben rara applicazione e, dall'altro, non confinerebbe nemmeno con le ipotesi qui esaminate, così che non potrebbe esservi confusione.
La giurisprudenza è però giunta ad una più raffinata elaborazione dell'aliud pro alio, ritenendo che tale fattispecie ricorra anche quando il bene oggetto della compravendita sia “assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, o abbia difetti che lo rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto” (Cass. 5.3.07 n. 5066; Cass. Cass. 18.1.07 n. 1092).
Come si vede dunque l'ipotesi di aliud pro alio è qualcosa di più dei semplici difetti del bene compravenduto, ma senza una vera e propria soluzione di continuità che per

Notizia pubblicata il 20/08/2009


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