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Vendita di immobili con rischi

25 maggio 2009. Vendita di immobili con rischi

Codice civile e real estate. Le norme lasciano diversi «buchi» che permettono, ad esempio, la duplicazione dei contratti
di Angelo Busani


Vendita di immobili con rischi

Codice civile e real estate. Le norme lasciano diversi «buchi» che permettono, ad esempio, la duplicazione dei contratti
di Angelo Busani

La crisi economica che stiamo vivendo ha notevoli impatti nel mondo del real estate: e non solo sotto il profilo della recessione in cui versa il mercato dei beni immobili, ma anche sotto il profilo della sicurezza del traffico immobiliare.
Basti pensare che ogni anno si effettuano circa 1,5 milioni di transazioni per rendersi conto di come quest'ultimo tema – sempre tenuto vivo dall'attenzione degli addetti ai lavori (e che il legislatore ha cercato di recepire con tentativi di riforma) anche in epoche di mercato florido – oggi presenta una particolare emergenza: le condizioni in cui può trovarsi il venditore, infatti, sono più a rischio e possono impattare pesantemente nella sfera dell'acquirente, che potrebbe perdere, in tutto o in parte, il prezzo impiegato per effettuare l'acquisto.
Quando a vendere è un'impresa, l'acquirente corre il rischio del fallimento del venditore: la possibilità di perdere il bene acquistato e tutto il denaro che si è speso è alta sia se il default avviene prima del rogito, sia se si verifica quando è già stipulato il contratto definitivo. I rischi però non mancano anche quando a vendere è un soggetto non imprenditore, specie in un periodo, come l'attuale, nel quale l'indebitamento personale può essere pesante e difficile da gestire.
Senza arrivare al caso – patologico – della vendita del medesimo bene a due soggetti diversi, si pensi ad esempio alla vendita dell'immobile ipotecato o dell'immobile per il quale sia stata trascritta una domanda giudiziale nei registri immobiliari, quand'anche non un sequestro, un pignoramento o un altro tipo di vincolo.
E si pensi anche al caso in cui questi eventi accadano nell'imminenza della stipula del contratto definitivo oppure immediatamente dopo la firma, ma prima che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari.

Come prima si è detto, il legislatore in alcuni casi ha cercato di dar seguito alle istanze provenienti dai professionisti del real estate nel senso di realizzare un sistema di maggior sicurezza, specie nel caso in cui sono le imprese a vendere e cioè quando vi può essere asimmetria informativa e quindi un netto divario di forza contrattuale tra i contraenti.
Ad esempio, si pensi – oltre alle nuove norme sui fallimenti – alle disposizioni in tema di informazioni dovute all'acquirente di immobile con la formula della cosiddetta multiproprietà, dapprima contenute nel decreto legislativo 497 del 9 novembre 1998 e ora negli articoli 69 e seguenti del Codice del consumo (il decreto legislativo 206 del 6 settembre 2005); oppure alle norme sulla trascrizione del contratto preliminare e a quelle sulle garanzie dovute all'acquirente di immobili in corso di costruzione (sulle quali si vedano gli altri articoli contenuti in questa stessa pagina).
Anche il legislatore fiscale ha cercato di dare una mano: introducendo la normativa sul cosiddetto "prezzo-valore", vale a dire il principio in base al quale la base imponibile per il calcolo delle imposte dovute dalla persona fisica che acquista un appartamento con un contratto non imponibile a Iva è data non dal prezzo dichiarato nel contratto ma dalla rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti di aggiornamento: l'introduzione di questa disciplina ha infatti annullato, almeno in quest'ambito contrattuale, la prassi, prima diffusissima, di effettuare pagamenti "in nero" e tutte le conseguenze negative che da questi comportamenti potevano derivare sotto il profilo civilistico (si pensi solo al caso delle possibili crisi nei rapporti tra i contraenti e alla conseguente difficoltà dell'acquirente di provare l'effettivo esborso compiuto a favore del venditore).
Tuttavia il mercato immobiliare non può ancora oggi dirsi sicuro: né per quanto riguarda l'acquisto delle case "sulla carta", ovvero in costruzione per le quali occorrerebbe individuare più stringenti garanzie a tutela dell'acquirente (si veda il servizio qui a destra), né in relazione all'ultima fase della compravendita.
Sul secondo problema aperto, un gruppo di studio dell'Università Bocconi di Milano ha messo a punto il nuovo istituto della "prenotazione" della trascrizione o dell'iscrizione nei registri immobiliari: Emanuele Lucchini Guastalla, a capo del gruppo, illustra gli effetti dell'applicazione del nuovo istituto – che è stato trasfuso in un progetto di legge di prossima presentazione – nell'intervento qui a fianco. © RIPRODUZIONE RISERVATAIl mercatoI FALLIMENTI 1 miliardo € LE COMPRAVENDITE 136mila LA FRENATA 1,5 milioni LE IPOTECHE 42,7% Nei primi tre mesi del 2009 sono stati venduti 135.872 immobili residenziali: il 18,7% in meno rispetto allo stesso periodo del 2008In tutto il 2008 le compravendite di immobili, residenziali e non, sono state un milione e 519mila.
Un dato in calo del 13,7% rispetto all'anno precedenteLa percentuale di transazioni immobiliari accompagnate da un mutuo ipotecario nel 2008.
L'anno prima erano il 54,9% e il calo è frutto della stretta del creditoL'ammontare delle richieste di indennizzo presentate dalle vittime dei fallimenti immobiliari, a fronte di una dotazione del fondo ampiamente insufficiente
Angelo Busani SOLE24ore Lunedí 25 Maggio 2009

Notizia pubblicata il 25/05/2009


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