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REGOLA PREZZO VALORE : PREZZO EFFETTIVO E VALORE CATASTALE

20 luglio 2008. La legge finanziaria per il 2007, in vigore dal 1° gennaio 2007, consente - relativamente alle compravendite di fabbricati ad uso abitativo a persone fisiche - il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul "valore catastale" dell'immobile, "indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto". Ciò significa che è possibile dichiarare in atto, unitamente al valore catastale, anche il corrispettivo reale: le imposte si pagano comunque sul valore catastale


PREZZO EFFETTIVO E VALORE CATASTALE


La legge finanziaria per il 2007, in vigore dal 1° gennaio 2007, consente - relativamente alle compravendite di fabbricati ad uso abitativo a persone fisiche - il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul "valore catastale" dell'immobile, "indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto". Ciò significa che è possibile dichiarare in atto, unitamente al valore catastale, anche il corrispettivo reale: le imposte si pagano comunque sul valore catastale.
Così facendo, si ottiene anche l'importante vantaggio di evitare le gravi sanzioni fiscali, amministrative e penali - oltre alle gravi conseguenze civilistiche - previste dalla legge in caso di dichiarazione di un prezzo non corrispondente al vero (vedi apposito opuscolo).

Per di più, la legge finanziaria 2006 prevede l'attivazione di controlli straordinari sulle compravendite immobiliari da parte dell'Agenzia delle Entrate e della Guardia di Finanza; prevede però, espressamente, che questi controlli straordinari, come pure gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi, non possono essere effettuati se i contribuenti si avvalgono delle nuove disposizioni (cioé se dichiarano il corrispettivo reale pattuito in atto). Attenzione: l'esclusione dei controlli vale non se si dichiara qualsiasi corrispettivo, ma solo se il corrispettivo dichiarato è quello reale "pattuito" dalle parti (circostanza che può essere verificata in sede di controllo).



Occorre anche tener presente che:

- in caso di vendita dell'abitazione principale, il venditore non è assoggettato a tassazione per le eventuali plusvalenze, qualunque sia il corrispettivo dichiarato nell'atto di vendita, ed anche se quest'ultima interviene nei cinque anni dall'acquisto, se ha abitato nell'immobile per la maggior parte del periodo di possesso (art. 67, lett. b), del d.p.r. n. 917/1986);

- negli altri casi, se dalla vendita emerge una plusvalenza tassabile, la finanziaria 2006 (ed il successivo "Decreto Bersani-Visco") consente al venditore di optare per un'imposizione sostitutiva, con aliquota agevolata del 20%.



Le nuove disposizioni, e la trasparenza nelle contrattazioni immobiliari che ne deriva, consentono di risolvere un problema che si presenta in tutte le compravendite immobiliari. In ogni caso in cui viene stipulato un atto notarile di compravendita, intercorre qualche giorno tra l'aggiornamento delle visure ipotecarie (nei casi in cui i registri immobiliari siano particolarmente aggiornati, le visure faranno stato al massimo fino al giorno precedente la stipula, anche se spesso l'aggiornamento è anteriore di diversi giorni) e la data di trascrizione dell'atto di compravendita, che normalmente viene eseguita entro la settimana successiva alla stipula dell'atto (anche se l'art. 2671 del codice civile prevede un termine di trenta giorni a tal fine).

La parte acquirente è quindi esposta al rischio che - nel suddetto intervallo - vengano iscritte ipoteche, o vengano trascritte formalità pregiudizievoli (ad esempio, pignoramenti, sequestri, ecc.).

Al fine di eliminare il suddetto rischio, è consigliabile depositare il prezzo di vendita presso il notaio, il quale assume l'incarico di verificare, una volta trascritto l'atto, che nell'intervallo di tempo sopra descritto non siano intervenute formalità pregiudizievoli. La somma verrà quindi svincolata a favore della parte venditrice - se nessuna formalità pregiudizievole è stata rinvenuta - in un breve lasso di tempo, comunque entro dieci giorni dalla stipula.

Nei casi in cui vi siano precedenti ipoteche da cancellare, il notaio può assumere l'incarico di consegnare le somme necessarie alla banca titolare dell'ipoteca, e quindi porre in essere l'atto di consenso a cancellazione dopo lo svincolo delle somme in deposito, secondo quanto sopra illustrato.

In definitiva, il meccanismo sopra descritto - che costituisce prassi comune in altri ordinamenti, come quello francese - consente di tutelare in modo pieno sia il compratore (che in tal modo non rischia di essere pregiudicato da nuove trascrizioni o iscrizioni), sia il venditore (che diversamente, in caso di sopravvenute trascrizioni o iscrizioni, dovrebbe rispondere per danni nei confronti del compratore).




Notizia pubblicata il 20/07/2008


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