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IL CERTIFICATO DI ABITABILITA'/AGIBILITA'

19 luglio 2008. IL CERTIFICATO DI ABITABILITA'/AGIBILITA'
Il certificato di agibilità è il documento che attesta che l’immobile ha le caratteristiche legali per assolvere alla sua funzione.



IL CERTIFICATO DI ABITABILITA'/AGIBILITA'
Il certificato di agibilità è il documento che attesta che l’immobile ha le caratteristiche legali per assolvere alla sua funzione.

In passato era chiamato certificato di abitabilità se aveva ad oggetto immobili a destinazione abitativa ed agibilità se aveva ad oggetto immobili a destinazione diversa (altri sinonimi erano: licenza d'uso o licenza di occupazione); il T.U. agli artt. 24, 25 e 26 usa solo l’espressione "certificato di agibilità" per qualsiasi categoria di immobili.

ALIENAZIONE IMMOBILI E CERTIFICATO DI ABITABILITA'/AGIBILITA'

Anche gli immobile privi del certificato di agibilità sono commerciabili e il relativo contratto è perfettamente valido.

Il requisito della agibilità, sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi, sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento, è una circostanza lasciata all’autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità essenziale o meno dell’oggetto del contratto, purchè l’immobile non sia abusivo.

ACCERTAMENTI DA PARTE DEL NOTAIO

La giurisprudenza più recente qualifica l’attività del notaio quale obbligazione di risultato e non di mezzi, pertanto il fatto di ricevere un atto pur valido ma risolubile (nel caso specifico per mancanza del requisito di agibilità) non corrisponde né alle aspettative dell’utenza, né all’atteggiamento della giurisprudenza: l’attività d’informazione e di consulenza del notaio diventa non solo doverosa ma estremamente delicata per il precario equilibrio degli interessi in gioco.

La massima attenzione e precisione riguardo al tema dell’agibilità va prestata anhe in fase di redazione dei contratti preliminari.

Pertanto, nel caso di immobili privi dell’agibilità legale, il notaio è tenuto ad informare le parti, consigliandole di inserire in atto apposite clausole per impegnare la parte venditrice a chiedere il rilascio del documento, ovvero per accollare all'acquirente l'onere di ottenerne il rilascio, oppure ancora per far prendere atto della carenza del documento esonerando l'alienante da responsabilità al riguardo.

L’orientamento assolutamente prevalente in giurisprudenza ritiene che in assenza di previsioni contrattuali, l’obbligo di procurare l’ottenimento del certificato continua a gravare sull’alienante.

I presupposti per il rilascio del certificato per gli immobili ad uso non abitativo, sono molto diversi rispetto a quelli richiesti per gli edifici ad uso abitativo; in questo settore infatti si intrecciano in misura maggiore norme di igiene e di sicurezza con norme edilizie ed urbanistiche.

I notai sono spesso chiamati a ricevere atti aventi ad oggetto immobili ad uso industriale o artigianale "al rustico", cioè non ultimati, poiché sarà l’acquirente ad ultimare i lavori in funzione dell’attività che intende esercitarvi.

In questi casi l’intervento del notaio diventa difficile e delicato poiché si tratta di stabilire quali sono le opere rimaste a carico del venditore e quali dovranno essere accollate all’acquirente.

È buona norma che il notaio promuova contatti con i tecnici delle parti per chiarire la situazione e per disciplinare il rapporto obbligatorio in modo corretto.

In questi casi sarebbe opportuno che fossero le parti a redigere, prima della stipula, un verbale in cui si individuano i lavori eseguiti e da eseguire.

LA MANCANZA DEI REQUISITI DI AGIBILITA’
La mancanza dell’agibilità può essere originaria, ma può essere anche accertata successivamente con il diniego di rilascio del certificato ovvero con la revoca o annullamento del certificato già rilasciato.

I poteri repressivi da parte dell’Amministrazione comunale trovavano il loro fondamento nel R.D. 3 marzo 1934 n. 383 (Testo Unico della Legge Comunale e provinciale), attualmente invece discendono dal D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 (Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali).

Nella vigenza del 2° comma dell’art. 221 del R.D. 1265/1934 l’illecito in questione aveva natura contravvenzionale ed era punito con la sanzione dell’ammenda.

Il D.Lgs. 30 dicembre 1999 n. 507 ha depenalizzato il reato trasformandolo in illecito amministrativo:

Il T.U. all’art. 24 punisce con la sanzione amministrativa da Euro 77 ad Euro 464 solo la mancata presentazione della domanda intesa ad ottenere il certificato ma non l’utilizzo di un immobile non agibile; tuttavia si ritiene che, in base ai principi generali, un tale utilizzo possa essere impedito con l’ordinanza di sgombero che, se non eseguita, rende applicabile l’art. 650 del Codice Penale che punisce con l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda l’inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità.

Poiché la normativa igienico-sanitaria è strettamente connessa con quella edilizia ed urbanistica, l’inagibilità è spesso la conseguenza di illeciti urbanistici; pertanto sarà possibile ricorrere agli ordinari strumenti repressivi previsti per gli abusi edilizi allo scopo di impedire l’utilizzo di un immobile non agibile.

Si è discusso se sia ammissibile il sequestro preventivo dell’immobile privo del certificato; la Cassazione in sede penale, dopo averlo negato inizialmente, lo ha successivamente ammesso sul rilievo che trattasi di un provvedimento di natura processuale diretto ad impedire che il reato venga portato ad ulteriori conseguenze.

Vanno presi in considerazione, infine, gli artt. 2 e 3 del D.P.R. 12 gennaio 1998 n. 37 concernenti, il primo, la richiesta al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco del parere di conformità su alcuni progetti e, il secondo, il rilascio del certificato di prevenzione; la mancanza di tale certificato condiziona negativamente l'esercizio dell'attività negli immobili con destinazione diversa dall’abitazione, per assenza dei requisiti di sicurezza.

Risulta evidente la necessità di chiarire a carico di quale soggetto gravano le opere per ottenere anche tale certificato.


QUADRO NORMATIVO

Il certificato in questione è stato disciplinato nel tempo dalla seguente normativa:


R.D. 27 luglio 1934 n. 1265 art. 221 e 222;

Legge 4 dicembre 1993 n. 493;

D.P.R. 22 aprile 1994 n. 425;

D.Lgs. 6 giugno 2001 n. 378 artt. 24, 25 e 26 (T.U. in materia edilizia).

Tuttavia nella disciplina dei suoi presupposti confluiscono molte altre norme emanate nel tempo in sintonia con l’evoluzione dei concetti di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico.

Senza alcuna pretesa di completezza si possono citare in proposito le leggi: 27 maggio 1975 n. 166, artt. 18 e 19 (in tema di ventilazione forzata dei bagni e delle scale privi di finestre), 30 aprile 1976 n. 373 (Contenimento consumi energetici), 5 marzo 1990 n. 46 (Norme sulla sicurezza degli impianti), 9 gennaio 1991 n. 10 (Piano energetico nazionale sul risparmio dei consumi), 5 gennaio 1994 n. 36 (Disposizioni in materia di risorse idriche) e il D. Lgs. 11 maggio 1999 n. 152 (Disposizioni sulla tutela delle acque dall’inquinamento).

Tutta questa normativa collaterale ha accelerato l’evoluzione e gli scopi del certificato che, al di là delle sue definizioni giuridiche (certificato, licenza, autorizzazione, permesso) può essere raffigurato come un enorme contenitore nel quale confluiscono molte discipline di settore.

Altre disposizioni, invece, avevano previsto e disciplinato i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità ponendolo in stretta relazione con la conformità urbanistica.

- - legge n. 10 del 1977, art. 15: le "varianti abusive", suscettibili di sanatoria devono essere approvate prima del rilascio dell'abitabilità;

- - legge n. 47 del 1985:

-art. 35, secondo il quale solo a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità (su questa norma ci soffermeremo in dettaglio);

- art. 39, secondo il quale l’oblazione interamente corrisposta estingue non solo i reati di cui all’art. 41,

Notizia pubblicata il 19/07/2008


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