home » archivio notizie » ultime notizie

OCCULTAMENTO DI CORRISPETTIVO

18 luglio 2008. OCCULTAMENTO DI CORRISPETTIVO
CONSEGUENZE DELLA SIMULAZIONE DEL PREZZO



OCCULTAMENTO DI CORRISPETTIVO
CONSEGUENZE DELLA SIMULAZIONE DEL PREZZO


NEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA

E’ diffusa la convinzione che – ove si dichiari, in una compravendita, un prezzo corrispondente all’importo della rendita catastale, rivalutata con i coefficienti previsti dalla legge – parte venditrice e parte compratrice siano al riparo da qualsiasi possibile conseguenza, civilistica o fiscale, derivante dall’eventuale simulazione del prezzo (ossia dichiarazione di un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito).

Dichiarare al notaio un prezzo non corrispondente al vero è vietato !

Il presente prospetto informativo intende sfatare tale luogo comune, evidenziando le principali conseguenze del comportamento sopra descritto. Si ribadisce, pertanto, che l’unico comportamento corretto, sicuro e tranquillizzante per entrambe le parti – la cui conseguenza è, ovviamente, un maggior onere immediato in termini di imposte indirette e di oneri notarili da pagare al momento dell’atto – consiste nel dichiarare, negli atti di compravendita, l’intero prezzo pattuito.

1) - Distinzione tra prezzo e valore catastale nelle vendite di immobili abitativi tra privati - Controlli fiscali straordinari.

A seguito delle previsioni contenute nella "legge finanziaria 2006", nelle compravendite tra soggetti privati, relative ad immobili abitativi e relative pertinenze, è possibile dichiarare in atto, unitamente al valore catastale, anche il corrispettivo reale: le imposte si pagano comunque sul valore catastale. La legge finanziaria 2006 prevede l'attivazione di controlli straordinari sulle compravendite immobiliari da parte dell'Agenzia delle Entrate e della Guardia di Finanza; prevede però, espressamente, che questi controlli straordinari, come pure gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi, non possono essere effettuati se i contribuenti si avvalgono delle nuove disposizioni (cioé se dichiarano il corrispettivo reale pattuito in atto). In altri termini, non assume rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata per l'acquisto immobiliare. Ai fini dell'esclusione dei controlli non è sufficiente dichiarare un qualsiasi corrispettivo, ma è necessario che il corrispettivo dichiarato sia quello reale "pattuito" dalle parti (circostanza che può essere verificata in sede di controllo).

2) – Sanzione fiscale per l’occultazione di corrispettivo e privilegio dello Stato.

Al di fuori dei casi sopra previsti al n. 1 (atti soggetti ad imposta di registro, relative a terreni o fabbricati non abitativi), se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, è applicabile una sanzione dal 200% al 400% dell’imposta dovuta sulla differenza suddetta (art. 72 D.P.R. 131/1986).

Detta sanzione è applicabile anche quando il corrispettivo è dichiarato in misura uguale o superiore ai parametri catastali, e quindi anche quando non vi è possibilità di accertamento di valore da parte dell’ufficio (Cassazione, sentenze 28 ottobre 2000 n. 14250; 24 luglio 2002 n. 10808).

A garanzia del credito d’imposta di cui sopra, lo Stato ha privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (art. 2772 del codice civile), con la conseguenza che gli immobili stessi possono essere espropriati, a soddisfacimento del menzionato credito d’imposta, anche nei confronti del terzo acquirente.

3) – Sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio.

Se il prezzo (o la parte di esso non dichiarata in atto) viene pagato, in parte, in contanti (ovvero con assegni bancari trasferibili, anche frazionati), e l’importo del corrispettivo totale eccede la somma di € 12.500,00 sono applicabili le sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio (art. 1 del D.L. 3 maggio 1991 n. 143, convertito in legge 5 luglio 1991 n. 197; gli importi sono stati adeguati con D.M. 17 ottobre 2002). Ciò comporta, in concreto, la possibile applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria fino al 40 per cento dell'importo trasferito. Da rilevare che gli obblighi di segnalazione, a fini antiriciclaggio, sono già attuali per i mediatori immobiliari ai sensi dell'art. 1, lett. d), del d. lgs. 25 settembre 1999 n. 374, con le sanzioni previste dal successivo art. 6 del medesimo decreto; e che a breve tali obblighi diverranno obbligatori anche per i notai, allorché sarà attuata la direttiva 2005/60/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 ottobre 2005 (in G.U.C.E. n. L309/15 del 25 novembre 2005).

Ovviamente, il pagamento di una parte di corrispettivo, non dichiarata in atto, con assegni, comporta il rischio, in sede di eventuali accertamenti bancari da parte del fisco, dell’applicazione della sanzione per l’occultazione di corrispettivo (v. sopra).

4) - Sanzioni per l’eventuale mancata dichiarazione di redditi e violazioni in tema di imposta sul valore aggiunto.

In determinati casi (ad esempio, vendita di terreno edificabile, o di terreno lottizzato; vendita di altri immobili nei cinque anni dal loro acquisto), la plusvalenza (cioè il guadagno consistente nella differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di rivendita) è tassabile, e va quindi denunziata nella dichiarazione dei redditi (art. 81, D.P.R. 917/1986). Ai suddetti fini, rileva ovviamente il prezzo effettivamente pattuito, e non quello – eventualmente inferiore – dichiarato in atto. L’eventuale simulazione del prezzo può essere fatta valere dal fisco ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi (Cassazione, 27 luglio 1993 n. 8392) e, se acclarata, comporta quindi, nei suddetti casi, anche l’applicazione delle sanzioni previste per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi delle persone fisiche.

La predisposizione di un contratto simulato nell’indicazione del prezzo di vendita, laddove quest’ultimo abbia rilevanza ai fini delle imposte sui redditi, e sia quindi denunciato nella dichiarazione un minor reddito imponibile, comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta (art. 1, comma 2, del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471). Trattandosi di atto soggetto ad IVA, la simulazione del prezzo, e quindi la fatturazione di un minor importo, comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa dal 100 % al 200 % della differenza di imposta (art. 5, comma 4, del D. Lgs. 471/1997).

La predisposizione di un contratto simulato nell’indicazione del prezzo di vendita di molto inferiore al reale, allo scopo di riportare in dichiarazione dei redditi – ovvero ai fini dell’imposta sul valore aggiunto – un minore incasso, integra l’attività fraudolenta di supporto necessaria per la configurabilità del reato di frode fiscale (sentenze della Corte di Cassazione penale 12 maggio 1999 e 1 ottobre 1996; ora articoli 3 e 4 del D. Lgs. 10 marzo 2000 n. 74).

5) - Detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale.

L’art. 13-bis, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 prevede la detrazione dal reddito delle persone fisiche degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, dipendenti da mutui ipotecari “contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 7 milioni di lire (euro 3.615,20). L'acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. La detrazione spetta esclusivamente fino a concorrenza della parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita (in tal senso, cfr. di recente la Circ. Agenzia Entrate 20 aprile 2005, n. 15/E, e la Circ. Agenzia Entrate 31 maggio 2005, n. 26/E). Ciò può determinare una rilevante perdita economica a carico del mutuatario-compratore.

6)

Notizia pubblicata il 19/07/2008


HOMEPAGE

Archivio Notizie