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Aver comprato una casa sulla carta, ma poi il costruttore è fallito

15 maggio 2008. Aver comprato una casa sulla carta, ma poi il costruttore è fallito. Alla beffa si aggiunge il danno: può succedere infatti che oltre a non avere la casa si perdono i risparmi di una vita. Una legge dovrebbe andare incontro alle persone che si sono imbattute nel fallimento di un imprenditore. Ma a che punto siamo?
Ne abbiamo parlato con Riccardo De Benedetti vice presidente di Assocond Conafi.


Aver comprato una casa sulla carta, ma poi il costruttore è fallito. Alla beffa si aggiunge il danno: può succedere infatti che oltre a non avere la casa si perdono i risparmi di una vita. Una legge dovrebbe andare incontro alle persone che si sono imbattute nel fallimento di un imprenditore. Ma a che punto siamo?
Ne abbiamo parlato con Riccardo De Benedetti vice presidente di Assocond Conafi.

Facciamo il punto della situazione sul fondo di solidarietà.
In teoria, il fondo viene alimentato da un contributo obbligatorio a carico dei costruttori calcolato sul valore complessivo di ciascuna fideiussione rilasiata. Per il 2005 a misura dell'addizionale è stata fissata nel 4 per mille mentre da gennaio 2006 essa è stata elevata alla misura massima cioè il 5 per mille. A oggi, si sa a quanto ammonta il fondo?
I dati in nostro possesso non sono confortanti. A trenta mesi circa dall'entrata in vigore del d.lgs 122/05 al Fondo sono pervenuti circa 13 milioni di euro, pari all'1,5% di quanto richiesto dalle vittime dei fallimenti immobiliari. Appare evidente l'estesa inapplicazione della legge. Questo suggerisce a tutti i soggetti coinvolti la necessità di attuare strategie che consentano in un tempo ragionevole di raggiungere la piena applicazione della legge.
Stiamo parlando di una legge imperativa, non di un invito a rendere sicuro l'acquisto. Non è un bollino blu, tanto per intenderci, è un obbligo di legge quello che il costruttore deve ottemperare inserendo nel preliminare gli estremi della fideiussione bancaria che garantisce i soldi versati come anticipo dall'acquirente.
Il 1 dicembre 2007 è sato il termine ultimo per la presentazione delle richieste di indennizzo da parte dei soggetti in possesso dei requisiti di legge. La Consap, che gestisce il Fondo, ha raccolto complessivamente 11.238 istanze per un totale di circa 867 milioni di euro di indennizzi. Ricordando che dietro ai numeri ci sono sempre delle persone, ma questi numeri non hanno coperto tutte le richieste d'indennizzo? Quale sarebbe l'effettivo ammontare?
Difficile calcolare il danno subito. Gli ultimi vent'anni sono trascorsi senza che alcun soggetto sia riuscito a produrre statistiche attendibili sul fenomeno. Abbiamo iniziato noi a farlo con delle stime che pur rivelandosi in eccesso non hanno prodotto dati numericamente più veritieri. Tanto che l'ANCE ha parlato di 60mila vittime. Ora, che le domande siano solo 11.238, non inficia quel dato. Piuttosto, indica quanto il fenomeno sia risultato devastante per le famiglie coinvolte, tanto da negarsi pure la speranza di avere un rimborso.
Le facio un esempio. Il fllimento storico dell'Immobiliare Pozzi a Rho ha coinvolto circa 800 famiglie e il dato è riscontrabile direttamente sul posto, controllando gli stabili coinvolti a suo tempo nel fallimento. Ebbene di queste famiglie solo 150 circa hanno inoltrato la domanda. Le altre nel frattempo hanno abbandonato la partita, si sono demoralizzate, hanno lasciato perdere o sono sparite rivendendo la casa che pur hanno dovuto riacquistare a caro prezzo dopo anni e anni di lotte e sacrifici.
Se questa è solo una situazione, particolarmente evidente, immaginiamoci cosa succede in tipologie ancora diverse e frammentate.
La scarsissima informazione fornita ai cittadini italiani ha fatto il resto. Le grandi trasmissioni apparentemente dedicate alla difesa del consumatore hanno riservato pochissimo spazio alla vicenda e soprattutto hanno dimenticato di fornire le informazioni essenziali: c'è una legge che ti garantisce e in questo modo permette di ristorare coloro che non ne hanno potuto usufruir.
Questa informzione è mancata.

Quali sono le Regioni dove c'è stato il maggior numero di vittime dei fallimenti?
Ovviamente la Lombardia è in testa in questa drammatica graduatoria; seguita da Lazio e Toscana e via via le regioni del sud, per poi ritornare al nordest con numeri decisamente inferiori. Ma, torno a ripetere, sono stime sulla base dei fallimenti che si sono registrati all'associazione, quindi decisamente inferiori al dato reale. Una rilevazione più istituzionale fu tentata dall'ufficio fallimenti immobiliari istituito dalla Regione Piemonte che si rivolse ai tribunali della regione per avere dati certi. Molte sezioni fallimentari neppure risposero e i dati rimasero incompleti.
Se prendiamo i dati relativi agli indennizzi richiesti al fondo

la situazione fotografata vedeLombardia e Lazio a pai merito: rispettivamente 1690 e 1701 domande e pressoché pari indennizzi. Dalla Valle d'Aosta sono arrivate 17 domande; dalla Toscana 1155 e dalla Puglia 1003.

Decreto Milleproroghe. All'orizzonte arrivano delle novità? Quali?
Sostanzialmente l'inclusione tra gli aventi diritto all'indennizzo per i cosiddetti rogitati, coloro che pur avendo titolo di proprietà sono stati costretti a riacquistarsi la casa per estinguere il mutuo fondiario che il fallito si era ben guardato dall'estinguere.
Vengono coperti anche coloro che sono stati coinvolti in fallimenti successivi all'entrata in vigore della legge (21 luglio 2005) ma ai quali non si applicava l'obbligo di fideiussione in quanto avevano chiesto l'autorizzazione precedente a quella data. Va sottolineata la volontà del legislatore di non coprire coloro che in presenza dell'obbligo fideiussorio non l'hanno fatto valere.
Per costoro non è previsto nessun indennizzo… non potevano non sapere del'esistenza di un loro iritto.

Consigli per gli acquisti.
Chi si appresta a comprare una casa sulla carta quali accortezze deve adottare per ridurre al minimo il rischio di incontrare un costruttore che dia fallimento?
Prima della legge le indicazioni che si potevano fornire ai potenziali acquirenti erano dettate dal buon senso e però scarsamente efficaci. Tranne l'istituto di credito che finanziava l'impresa difficilmente il compratore poteva accedere alle informazioni sensibili in grado di accertare lo stato patrimoniale della società. Chiederlo alla banca? Ma chi finanzia un'impresa può dire che ha prestato soldi alla persona sbagliata? Con il d.lgs 122 il criterio è semplice: se l'imprenditore non fornisce fideiussione e chiede soldi in anticipo significa che la banca non si fida di lui… non si vede come dovrebbe fidarsi il compratore!

L'agente immobiliare, nel caso in cui curi la compravendita di un immobile sulla carta di un costruttore che ha dato fallmento. Quali responsabiltà ha nei confronti dei promissari acquirenti, fermo restando che abbia agito in buona fede?
Non sono un legale, ma sulla base della mia esperienza di quasi dieci anni in queste vicende sono scettico sulla possibilità reale che l'operatore disonesto finirà per pagare il danno subito dall'acquirente. Già l'ipotesi che un agente possa vendere prodotti di un imprenditore in precedenza fallito mi dice che la possibilità che chi ha già procurato danni al prossimo nel nostro paese venga messo in condizioni di nuocere nuovamente sia tutt'altro che remota. Sono però sicuro che le cose si stanno muovendo in senso positivo se è vero che le Camere di commercio, ad esempio, stanno approntando una serie di strumenti che permettono all'operatore onesto di garantire ai suoi clienti una procedura corretta. Qualcosa di più di un codice di comportamento. Vedremo.

di Pierpaolo Molinengo




Notizia pubblicata il 26/05/2008


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