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Esiste ancora la presunzione di condominialità delle parti comuni?

19 aprile 2008. Esiste ancora la presunzione di condominialità delle parti comuni?

Secondo un recente orientamento della Suprema Corte parrebbe proprio di no.
Eppure, fino ad ora, il dato normativo non sembrava lasciar spazio adubbi di sorta.


Esiste ancora la presunzione di condominialità delle parti comuni?

Secondo un recente orientamento della Suprema Corte parrebbe proprio di no.
Eppure, fino ad ora, il dato normativo non sembrava lasciar spazio adubbi di sorta.
Nel prevedere che tutte le parti condominiali cosiddette “comuni” (quali i muri maestri, il tetto, le scale, il cortile, ecc…) fossero “oggetto di proprietà … dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani, se il contrario non risulta dal titolo”, l'art.1117 c.c. pareva infatti individuare una vera e propria presunzione di condominialità di tali beni.
E non a caso la stessa Cassazione aveva, fino ad oggi, sostenuto che per essi vigeva una “presunzione di comunione … ex art.1117 c.c.”
(Cass. Civ. 25/2/1975;
Cass. Civ. 9/12/1980 n.6362;
Cass. Civ. 18/8/1981 n.4931;
Cass. Civ. 29/6/1985 n.3882;
Cass. Civ. 7/6/1988 n.3862;
Cass. Civ. 26/4/1990 n.3843;
Cass. Civ. 6/8/1997 n.7227;
Cass. Civ. 11/5/2000 n.6027;
Cass. Civ. 23/2/2001 n.2670;
Cass. Civ. 19/11/2002 n.16292).
In realtà, già da tempo alcuni autori avevano sostenuto che la norma in esame non ponesse in essere una presunzione legale di comunione, ma
si limitasse a stabilire che le parti ivi elencate fossero comuni, salvo che non risultassero di proprietà esclusiva in base al titolo (G. TERZAGO, Il Condominio, Milano 2006, pag.23).
Le conseguenze sul piano pratico erano, tuttavia, di modesto rilievo. Quest'ultima interpretazione serviva infatti a spiegare perché per la prova della proprietà esclusiva non fosse ammesso qualsiasi mezzo (come avviene con le presunzioni relative), ma fosse invece necessaria la produzione in giudizio della convenzione, ovvero la dimostrazione dell'intervenuta usucapione.
Il principio, tuttavia, non cambiava: quei beni erano comuni, salvo che il titolo non attestasse il contrario.
Con la sentenza n.5891 del 4/3/2008, tuttavia, la Corte sembra aver mutato radicalmente il proprio orientamento.
Richiesta di pronunciarsi sulla legittimità di una sentenza della Corte d'Appello di Roma, che aveva negato che una cabina idrica potesse appartenere a due soli condomini, la Casszione ha inatti affermato che “l'art.1117 c.c. non stabilisce propriamente una presunzione di condominialità dei beni che vi sono menzionati, trattandosi piuttosto di norma che direttamente li attribuisce ai titolari delle proprietà individuali, i

quali senz'altro li acquistano insieme con le rispettive loro porzioni immobiliari, in ragione della connessione materiale e funzionale che lega gli uni alle altre, salvo che il titolo disponga diversamente”. In pratica, secondo questa pronuncia le parti menzionate dall'art.1117 c.c., lungi dal presumersi comuni, apparterrebbero ai singoli condomini per via della connessione che le legherebbe ai rispettivi appartamenti. In ordine ad esse, dunque, sarebbe la proprietà esclusiva a doversi affermare, salvo che il titolo non preveda il contrario.
La sentenza in esame non brilla, tuttavia, per chiarezza. Inoltre sembra quasi riscrivere, e non solo reinterpretare, la norma in esame. L'art.1117 c.c. elencainfatti una erie di beni ed afferma che essi sono comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente. Arrivare a sostenere il contrario pare invero eccessivo. In ogni caso, un fatto è certo. Per il futuro bisognerà tener conto anche di questo orientamento, soprattutto in fase di redazione dei regolamento di condominio e di elencazione delle parti comuni.

Avv. Giulio Acuto
Comitato Scientifico Ircat

Notizia pubblicata il 26/05/2008


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