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I chiarimenti del ministero sulla disciplina per la sicurezza degli impianti all'interno dell'edificio

2 marzo 208. I chiarimenti del ministero sulla disciplina per la sicurezza degli impianti all'interno dell'edificio
L'entrata in vigore del decreto ministeriale n. 37 del 2008 sulla sicurezza degli impianti domestici, avvenuta lo scorso 27 marzo, ha sollevato non poche problematiche specialmente per coloro che, in tale data o nei giorni immediatamente successivi, dovevano stipulare atti pubblici di compravendita. significativamente per quanto attiene quelli aventi per oggetto gli immobili già esistenti, ovvero non di nuova costruzione.


I chiarimenti del ministero sulla disciplina per la
sicurezza degli impianti all'interno dell'edificio


L'entrata in vigore del decreto ministeriale n. 37 del 2008 sulla sicurezza degli impianti domestici, avvenuta lo scorso 27 marzo, ha sollevato non poche problematiche specialmente per coloro che, in tale data o nei giorni immediatamente successivi, dovevano stipulare atti pubblici di compravendita. significativamente per quanto attiene quelli aventi per oggetto gli immobili già esistenti, ovvero non di nuova costruzione. I media, peraltro, hanno contribuito ad amplificare la vicenda finendo per creare, come sovente accade, non poco allarmismo, In modo, assolutamente, repentino, è proprio il cas di dirlo il Ministero dello Sviluppo Economico, il 25 marzo scorso, ha fornito alcune significative indicazioni interpretative e, quindi, come tali, ufficiali del decreto.
La nota del Ministero, dunque, fa chiarezza sugli adempimenti e sulle procedure da seguire in caso di compravendita e locazione di immobili.
L'articolo del decreto Ministeriale che ha creato maggiori dubbi interpretativi è stato l'articolo 13 che prevede che, in caso di trasferimento dell'immobile a qualunque titolo, debba essere consegnata all'utilizzatore la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione degli impianti e deve essere sottoscritta la cosiddetta clausola di garanzia, quale, peraltro, già prevista dal vigente codice civile.
I chiarimenti forniti dall' Ufficio Legislativo del Ministero sono i seguenti:
a) obblighi documentali in caso di trasferimento dell'immobile
L'art. 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di “trasferimento dell'imobile a qalsiasi titolo” e, quindi, in caso di trasferimento della proprietà dell'immobile, sia a titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione). L'ultimo capoverso dello stesso art. 13, peraltro, impone che sia consegnata all'utilizzatore “copia della stessa documentazione” anche al soggetto che “utilizza a qualsiasi titolo l'immobile”. Quindi, in caso di locazione o concessione in uso, anche gratuita, a qualunque altro titolo, gli stessi documenti dovranno essere consegnati (con le stesse possibilità di deroga previste nella prima parte dell'articolo) in copia fatta eccezione per il caso in cui destinatario della prescrizione fosse già il precedente utilizzatore, che consegnerà al nuovo utilizzatore l'originale, così come avviene per il libretto di impianto di riscaldamento autonomo. Peraltro, in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell'atto, e ciò cosituisce unarilevante novità rispetto alla precedente disciplina che, all'art. 9, comma 3, del DPR n. 447 del 1991 (che viene ora abrogato) imponeva espressamente al proprietario di consegnare tutta la documentazione amministrativa e tecnica, senza eccezioni.
I documenti da consegnare in caso di trasferimento dell'immobile sono solamente quelli obbligatori secondo le norme applicabili all'epoca della costruzione o modifica dell'impianto ovvero:
- la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e - finora - per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino ai sensi dell'art. 13 per non allegarla;
- il progetto ed il collaudo dell'impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all'epoca della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo l'entrata in vigore del decreto, in molti casi l'art. 5, coma 1, chiedenon il progetto ma il più semplice elaborato tecnico previsto dall'art. 7, comma 2, del decreto che andrà consegnato;
- il libretto d'uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
- la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell'entrata in vigore del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si accordino per escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione costituisce una novità e può anche riguardare l'intero edificio.
Precisa ancora la nota che secondo l'art. 7, comma 1, il progetto o l'elaborato tecnico fanno “parte integrante” della dichiarazione di conformità: pertanto: a) saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il progetto, oveobbligatorio a mancante, potrà essere sostituito dalla medesima dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell'art. 7, comma 6.
Per quanto attiene, invece, la garanzia che il venditore deve rilascoare all'acquirente circa la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza si legge nella nota: “L'art. 13, contestualmente alla indicata semplificazione documentale, rafforza la tutela sostanziale della
sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che “L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza”. La norma si riferisce solo al “venditore”. Tuttavia, considerata l'affinità della fattispecie e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di garanzia debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tuti gli atti di rasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell'immobile. L'introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria, nell'atto definitivo di trasferimento della proprietà dell'immobile, in quanto il carattere vincolante della norma per il venditore emerge sia dal tenore letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva finalità di interesse generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute delle persone.
Circa i contenuti della garanzia viene precisato che: “La norma prevista dal decreto in esame è conforme non solo al generale principio di diligenza e buona fede nei rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del codice civile contenute agli articoli 1497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali all'uso della cosa), e 1490, primo comma (garanzia del venditore che la cosa venduta è immune da vizi che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o chene diminuisconoin modo apprezzabile il valore). Ciò infatti può verificarsi, infatti, qualora non sia possibile utilizzare in tutto o in parte l'immobile, secondo la sua destinazione d'uso, a causa della non conformità degli impianti alle norme di sicurezza. L'art. 1491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore, ma ciò non vale se il venditore ne ha dichiarato l'assenza o si è comunque accollato il relativo rischio, così come accade con l'apposizione della clausola in esame. In ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un immobile alle norme di
sicurezza costituisce di regola un vizio occulto, che difficilmente consente la prova della conoscenza o facile conoscibilità. Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la responsabilità per ogni spesa o danno derivante dall'eventuale non conformità degli impianti alle norme di sicurezza ad essi applicabili.
Come ià abbiamo avuto modo di osservare, la legge consente alle parti la possibilità di derogare dall'obbligo di garanzia del venditore. A tale proposito nella nota si legge: ”La clausola di garanzia del venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono disciplinati dal codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l'esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490, secondo comma).” Ne consegue che le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore, ma non semplicemente omett

Notizia pubblicata il 02/04/2008


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