home » archivio notizie » ultime notizie

L'evasione dell'Iva sulla casa pesa sugli acquirenti futuri

14 febrraio 2008. L'evasione dell'Iva sulla casa pesa sugli acquirenti futuri

Rischiano di produrre effetti indesiderati alcuni dei numerosi interventi per contrastare l'evasione Iva contenuti nella Finanziaria 2008 (legge 244/2007). È il caso della norma che coinvolge l'acquirente di un immobile, se l'impresa venditrice sottofattura, nella responsabilità verso lo Stato per il pagamento dell'Iva non versata e per la relativa sanzione.


L'evasione dell'Iva sulla casa pesa sugli acquirenti futuri

Rischiano di produrre effetti indesiderati alcuni dei numerosi interventi per contrastare l'evasione Iva contenuti nella Finanziaria 2008 (legge 244/2007). È il caso della norma che coinvolge l'acquirente di un immobile, se l'impresa venditrice sottofattura, nella responsabilità verso lo Stato per il pagamento dell'Iva non versata e per la relativa sanzione.
Un vantaggio per lo Stato, ma ottenuto a fronte di un coto molto elevato,perché viene messa in gioco la sicurezza della circolazione immobiliare.
Ma andiamo con ordine. Prima con il reverse charge ( articolo 17, comma 6, lettera a-bis, del Dpr 633/72), poi qualificando l'acquirente ( che non agisca con la partita Iva) come «responsabile in solido» con il cedente per l'infedele fatturazione (articolo 1, comma 164, legge 244/2007 e articoli 60-bis, comma 3-bis, e 62, comma 5, del Dpr 633/72), il legislatore fiscale ha puntato a incentivare la correttezza dei contribuenti nel versare l'Iva.
Allo stesso fine, il credito dello Stato verso l'acquirente per imposta e sanzioni è stato assistito da «privilegio speciale immobiliare» (articolo 1, comma 165, legge 244/2007).
Il «privilegio» (generale o speciale, mobiliare o immobiliare) è una caratteristica dei crediti, cui la legge riserva un particolare favore (per esempio, il credito dei dipendenti o dello Stato per imposte) e che consiste nella possibilità del creditore privilegiato di essere soddisfato, nell'esecuzionedei beni del debitore, con precedenza rispetto agli altri creditori.
Finora, il credito dello Stato per il versamento dell'Iva derivante da vendita di immobili da impresa a privato era una questione che si "giocava" solo tra lo Stato e l'impresa venditrice, senza coinvolgere l'acquirente (e i suoi successivi aventi causa): il credito dello Stato è infatti dotato di «privilegio generale mobiliare» verso il venditore (articolo 62, comma 3, del Dpr 633/72 e articolo 2752 del Codice civile); di conseguenza, se non trovasse soddisfazione nell'esecuzione del patrimonio mobiliare del venditore, lo Stato potrebbe partecipare all'esecuzione dei suoi immobili, ma senza prevalere sui creditori titolari di ipoteca e, soprattutto, senza poter vantare pretese (a danno dell'acquirente o successivi suoi aventi causa) sull'immobile venduto con la sottofatturazione.
A questa regola che riguarda il cedente e che resta in vigore – ora s aggiunge quella seondo cui il credito Iva dello Stato verso l'acquirente dell'immobile (per imposta e sanzioni) è dotato di «privilegio speciale immobiliare » (articolo 62, comma 5, del Dpr 633/72).
La differenza tra il privilegio di cui al comma 3 e quello di cui al comma 5 è notevole: il primo consente (articolo 2776 del Codice civile) la soddisfazione del creditore (una volta escusso inutilmente il patrimonio mobiliare del cedente) su qualsiasi immobile del cedente (e solo del cedente); il privilegio di cui al comma 5, invece:
- riguarda l'immobile oggetto della cessione per cui si è verificata l'irregolarità fiscale e non altri beni, mobili o immobili (del cedente e del cessionario);
- per l'articolo 2772, comma 4, del Codice civile il privilegio per i crediti dello Stato a titolo di imposte indirette «non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili »; in altri termini, una volta sorto il priilegio (che origina on la sottofatturazione), se viene promossa una procedura esecutiva sull'immobile, il creditore privilegiato è preferito a chiunque, fatta eccezione per i diritti dei terzi anteriori al sorgere del privilegio.
Quindi lo Stato, per soddisfare il suo credito alla riscossione dell'imposta e delle sanzioni, può dirigere le proprie pretese verso chiunque vanti diritti sull'immobile sottofatturato: quindi, sia verso chi l'abbia comprato sia verso i suoi successivi futuri acquirenti, travolgendo anche i diritti che nel frattempo siano stati acquisiti sull'immobile (per esempio, l'ipoteca iscritta da una banca per garantire un mutuo concesso all'acquirente dell'immobile).
Altri esempi possono riguardare chi compra un immobile che sia stato oggetto di un contratto di compravendita sottofatturato tra un'impresa e un privato, rischia di essere coinvolto, senza poterlo sapere in anticipo, nelle pretese dello Stato verso l'acquirente del contratto sottofatturato per imposta non versata eper sanzioni; rischioche permane fino a quando non si verifichino la decadenza della pretesa fiscale o la prescrizione del credito erariale.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Notizia pubblicata il 14/02/2008


HOMEPAGE

Archivio Notizie