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LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

24 gennaio 2008. LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

La recente normativa sull’ottimizzazione del rendimento energetico contenuta nel Decreto Legislativo 29 agosto 2005 n. 192 come modificato dal Decreto legislativo 29 dicembre 2006 n . 311 ha introdotto importanti obblighi per gli operatori del settore immobiliare. In particolare la predetta normativa nazionale ha imposto degli obblighi di documentazione delle prestazioni energetiche degli immobili mediante l’utilizzo di un particolare documento denominato ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA che delinea e riassume i parametri dell’efficienza energetica di un edificio.


LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

La recente normativa sull’ottimizzazione del rendimento energetico contenuta nel Decreto Legislativo 29 agosto 2005 n. 192 come modificato dal Decreto legislativo 29 dicembre 2006 n . 311 ha introdotto importanti obblighi per gli operatori del settore immobiliare. In particolare la predetta normativa nazionale ha imposto degli obblighi di documentazione delle prestazioni energetiche degli immobili mediante l’utilizzo di un particolare documento denominato ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA che delinea e riassume i parametri dell’efficienza energetica di un edificio.
Alla predetta normativa nazionale si è poi aggiunta la regolamentazione regionale emanata dalla Regione Lombardia con Delibera della Giunta Regionale del 26 giugno 2007 n. 8/5018.

Il quadro in cui l’operatore immobiliare si muove risulta poi complicato dal fatto che la normativa regionale lombarda si sovrappone a quella nazionale in maniera non del tutto lineare. Questo memorandum vuole fornire agli operatori immobiliari uno strumento per orientarsi nel quadro normativo nazionale e regionale di riferimento.

GLI ATTESTATI DI QUALIFICAZIONE ENERGERICA (AQE) E DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA (ACE)

La normativa nazionale prevede due tipi di attestati. L&r! squo; Attestato di Qualificazione Energetica e l’Attestato di Certificazione Energetica.
L’Attestato di Certificazione Energetica tuttavia non può ancora essere emesso in quanto non sono ancora state emanate le linee guida nazionali ovverosia i provvedimenti attuativi che dovranno tra l’altro individuare i soggetti competenti per il rilascio.

Pertanto, fino alla data di emanazione dei provvedimenti attuativi, l’attestato di certificazione energetica viene sostituito dall’Attestato di Qualificazione Energetica oppure, qualora il comune dove è sito l’immobile, abbia disciplinato le procedure per il rilascio di attestati energetici prima del 8 ottobre 2005, dalle certificazioni previste dal relativo regolamento comunale.

L’OBBLIGO DI ALLEGAZIONE AGLI ATTI NOTARILI

La normativa, sia nazionale che regionale, prevede che l’AQE o l’ACE debba essere allegato, in originale o in copia autentica, all’atto di compravendita dell’immobile. Se l’immobile viene concesso in locazione l’attestato dovrà essere consegnato al conduttore in originale o in copia autentica.

L’attestato ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornato in occasione di qualsiasi intervento di ristrutturazione che possa avere effetto sul rendimento energetico dell’edificio o dell’impianto. Esso contiene i dati concernenti l’efficienza energetica propria dell’edificio, i valori vigenti a norma di legge e i valori di r! iferimen to che consentono di valutare e confrontare la prestazione energetica dell’edificio. E’ altresì corredato da suggerimenti sugli interventi più appropriati ed economicamente vantaggiosi al fine di migliorare il rendimento energetico della costruzione.

Il contenuto dell’ACE della Regione Lombardia è stato predeterminato dalla delibera della Giunta Regionale. Una bozza è allegata in calce al presente memorandum.

LE TAPPE DI ENTRATA IN VIGORE

Normativa Nazionale

La normativa nazionale, applicabile a tutti gli immobili situati sul territorio nazionale è piuttosto chiara e prevedeva, già prima del 1° settembre 2007 quanto segue:

- Dal 2 febbraio 2007, l’AQE doveva essere allegato alle compravendite (i) di interi fabbricati o loro porzioni di nuova costruzione, tali intendendosi gli immobili che fossero stati oggetto di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l’8 ottobre 2005, o ancora (ii) alle compravendite di immobili che fossero stati oggetto di ristrutturazione integrale o demolizione e ricostruzione, autorizzati in forza di provvedimenti abilitativi successivi all’8 ottobre 2005;

- Dal 1 luglio 2007 l’AQE doveva essere allegato agli atti di compravendita di interi edifici (di vecchia e nuova costruzione) con superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati.

Normativa della Regione Lombardia

La delibera della ! Giunta d ella Regione Lombardia prevede quanto segue:

- Dal 1 settembre 2007, l’ACE deve essere allegato agli atti di trasferimento a titolo oneroso di fabbricati interi o loro porzioni di nuova costruzione o che siano stati oggetto di ristrutturazione in forza di permesso di costruire richiesto o di denuncia di inizio attività presentata dopo il 1° settembre 2007.

- Dal 1° settembre 2007 l’ACE deve essere allegato agli atti di trasferimento a titolo oneroso se essi hanno per oggetto l’intero immobile senza aver riguardo al tempo di costruzione o di ristrutturazione ed indipendentemente dalla loro superficie. (Per inciso si deve notare che invece nella normativa nazionale tale obbligo scatterebbe solo dopo il 1 luglio 2008).

ESEMPLIFICAZIONI

Appare utile ragionare su alcuni esempi concreti di applicazione della normativa allorquando essa faccia riferimento alla nozione di “intero immobile” o “intero edificio”.

Si ritiene che se l’atto abbia ad oggetto un appartamento sito in un condominio non si possa parlare di “intero immobile”. Qualora invece l’atto abbia ad oggetto una casa o un villino monofamiliare non v’è dubbio che in questo caso siamo in presenza del presupposto normativo di applicazione della disciplina regionale. Rimangono invece dubbi in merito alle situazioni di confine quali quelle di vendita di una villetta a schiera bi o trifamiliare che c! ostituis ca un corpo autonomo “cielo terra” ma sia inserita in uncontesto condominiale più ampio. L’orientamento del nostro Studio Notarile in questi casi propende per la soluzione negativa).

I CERTIFICATORI

La normativa nazionale prevede che il soggetto abilitato alla sottoscrizione dell’AQE sia il direttore dei lavori al quale competerà quindi anche l’asseverazione dell’AQE.

La disciplina della Regione Lombardia invece prevede che a poter asseverare l’ACE siano solo soggetti estranei alla progettazione e realizzazione degli interventi urbanistici sull’immobile oggetto di certificazione (l’elenco dei professionisti abilitati è consultabile sul sito www.cened.it).
L’attestato, redatto dal professionista abilitato, dovrà essere consegnato al Comune unitamente alla Dichiarazione di Fine Lavori.

LE ESCLUSIONI

La normativa sulla certificazione energetica non si applica ai seguenti immobili

1. Agli immobili considerati “beni culturali” ai sensi del Codice dei beni Culturali e del Paesaggio (De c r e t o Le g i s l a t i v o 42/ 2004 ) nonché (i) a ville che seppure non direttamente interessate dal codice dei beni culturali si distinguono per “la loro non comune bellezza” e (ii) agli immobili dotati di un valore estetico e tradizionale (ad es. le! zone di interesse archeologico) qualora il rispetto delle prescrizioni della legislazione implicherebbe una inaccettabile alterazione del loro aspetto;
2. Ai fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili (ad es. fonderie, tessiture, essiccatoi);

3. Ai fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.

Infine, la legge stabilisce che il costruttore deve dotare l’edificio della relativa certificazione “al termine della costruzione ”. Quindi nel caso in cui venga venduto un immobile non ancora ultimato si ritiene che non sia obbligatorio allegare all’atto di vendita il relativo attestato.

SINOSSI DEGLI OBBLIGHI DI ALLEGAZIONE DELL’AQE O DELL’ACE

Tipologia di Atto

Atti traslativi a titolo oneroso quali:

 compravendite, permute.

 cessioni di azienda, conferimenti in società.
Sono invece esclusi gli atti di divisione, le donazioni, gli atti istitutivi di ipoteca nonché i trasferimenti disposti con atto dell’autorità giud

Notizia pubblicata il 24/01/2008


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