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La contrattazione on-line, gli annunci immobiliari

19 dicembre 2007. La contrattazione on-line, gli annunci immobiliari


L'impatto che “la rete delle reti”, come generalmente viene definito INTERNET, ha avuto sulla nostra società è pragonabil a quello delle grandi invenzioni del passato, come il telefono o la televisione o, in tempi più recenti, il telefax, ed esso è divenuto il protagonista assoluto, in questi ultimi anni, della nostra società, specialmente di quella futura, sempre più strettamente correlata all'utilizzo della rete e con una possibilità di comunicazione multidisciplinare


La contrattazione on-line, gli annunci immobiliari


L'impatto che “la rete delle reti”, come generalmente viene definito INTERNET, ha avuto sulla nostra società è pragonabil a quello delle grandi invenzioni del passato, come il telefono o la televisione o, in tempi più recenti, il telefax, ed esso è divenuto il protagonista assoluto, in questi ultimi anni, della nostra società, specialmente di quella futura, sempre più strettamente correlata all'utilizzo della rete e con una possibilità di comunicazione multidisciplinare.
La rivoluzione che la più grande rete telematica mondiale sta determinando è sotto gli occhi di tutti ed essa sta modificando non soltanto il modo in cui le persone comunicano ed interagiscono tra di loro, ma sta affermando, sempre di più, il ruolo chiave dell'informazione nell'economia. Diventa, infatti, fondamentale, in un mercato sempre più globalizzato, sempre più personalizzato, reperire e scambiare le informazioni nel modo più rapido ed economico possibile per poter competere in modo efficace.
Da qui sono sorte nuove realtà: da un lato una figura nuova di consumatore, molto più evoluto, rispetto ad un tempo, molto più informato, moto più accrto e preparato e, dall'altro, una nuova figura di imprenditore che, per emergere nel mercato, per soddisfare, sempre di più, i bisogni del consumatore, è sempre più teso a ricercare soluzioni di prodotto e di servizio il più innovative possibile, sempre più vicine al consumatore, futuro acquirente del prodotto o fruitore del servizio, per capirlo e per ricercare, per lui le migliori soluzioni.
Per un imprenditore, dunque, comunicare con il consumatore diventa un momento importante e significativo: comunicare con potenziali clienti, inviare materiale pubblicitario ovvero offerte di prodotti e servizi è l'anima stessa del commercio ed è una tecnica vecchia come il mondo (la pubblicità è l'anima del commercio).
E', assai, agevole, dunque, cogliere le enormi potenzialità della rete telematica per quanto attiene la comunicazione commerciale on line rispetto a quella tradizionale. Anche nel settore degli operatori del mercato immobiliare o meglio nel settore dei servii immobiliai stiamo assistendo, in questi ultimi anni, ad un radicale mutamento della figura dell’agente di affari in mediazione, soprattutto in relazione ai nuovi servizi che egli offre ai propri clienti rispetto alla mediazione, che sempre più lo allontanano dalla figura codicistica prevista dal legislatore. Oggi l'agente immobiliare è chiamato a fornire prestazioni che vanno ben al di là della semplice messa in relazione delle parti per la conclusione di un affare, prestazioni che richiedono una elevata specializzazione e professionalità.
L'avvento della telematica e della rete di comunicazione globale denominata INTERNET, dunque, anche nell'ambito della realtà immobiliare, ha comportato importanti innovazioni nella comunicazione pubblicitaria con indubbi riflessi anche nel settore delle trattative immobiliari. Passando, ora, in modo più specifico, alla trattazione dell'argomento dobbiamo, innanzitutto, domandarci se gli strumenti telematici consentano, o meno, alle parti di instaurare un dialogo propedutico alla frmazione di un accordo negoziale e se sia possibile, o meno, parlare di fase delle trattative con riferimento ai contratti conclusi on line.
Dalla risposta a queste domande discendono, infatti, importanti conseguenze sul piano giuridico, quali la possibilità stessa di poter definire le contrattazioni concluse on line contratti veri e propri.
Parte della dottrina ritiene, infatti, che nelle contrattazioni on line sia impossibile ravvisare gli estremi della contrattazione e che l'assenza di dialogo impedisca conseguentemente di ricondurre l'operazione alla tipologia di un contrato vero e proprio. Secondo i fautori di tale pensiero, i contratti telematici sarebbero quindi “scambi senza accordo” e, quindi, dei negozi giuridici unilaterali.
Un'altra parte della dottrina, a cui peraltro aderiscono i più, non ritiene, invece, la contrattazione un presupposto necessario alla nozione di contratto, sul presupposto che essa è contemplata dal nostro ordinamento, solamente, in via eventuale. Sta di fatto che sono sorti non pochi dubbi e problemi intepretativi sui limiti di validità dei contratti stipulati nel Cyber Spazio, cioè in un non - luogo, ove i documenti sono creati con strumenti informatici o telematici ed i contraenti comunicano a distanza per mezzo di un media, in particolare per quanto riguarda la disciplina relativa alla conclusione del contratto, alle condizioni generali del contratto ed alle clausole vessatorie.
Non è il caso di addentrarci, più di tanto, nel dibattito sollevato sull'impiego di INTERNET come mezzo per compiere transazioni commerciali, basti sapere che il Dlgs 9 aprile 2003, n. 70, con il quale è stata data attuazione alla direttiva 2000/31/CE all'art. 13, al primo comma, testualmente, recita:
1. Le norme sulla conclusione dei contratti si applicano anche nei casi in cui il destinatario di un bene o di un servizio della società dell'informazione inoltri il proprio ordine per via telematica.
Da ciò dscende che, riorrendo determinati requisiti, un documento, anche se in formato elettronico ha la stessa validità di un documento cartaceo e nell'ipotesi in cui tale documento contenga un regolamento contrattuale e la sua trasmissione avvenga per via telematica, esso avrà identica validità rispetto ad un documento cartaceo e soddisferà i requisiti di forma previsti dalla legge.

Infine, per quanto riguarda la stipula e la validità di un contratto concluso per mezzo informatico va operata una distinzione tra i contratti che per legge richiedono la forma scritta e tutti gli altri contratti, perché nel primo caso sarà necessario rispettare il requisito di forma creando un documento informatico sottoscritto con firma elettronica qualificata mentre negli altri casi varrà la libertà di forma riconosciuta dal nostro ordinamento. Possiamo, quindi, affermare che due o più parti potranno costituire, regolare o estinguere tra di loro un rapporto giuridico patrimoniale anche a mezzo di strumenti telematici se rispettanoi requisiti di orma tassativamente richiesti dalla legge in tema di formazione e contenuto contrattuale.


Il sito web costituisce una vetrina virtuale attraverso la quale l'operatore offre al pubblico i suoi prodotti o i suoi servizi e che può facilmente divenire un vero eproprio stumento pubblicitario. Va, infatti, osservato che oggi, tramite l'utilizzo di un sito web si è creata una indubbia commistione tra contratto e pubblicità, nel senso che essa assume un contenuto commerciale e viceversa. Tale commistione di discipline rende applicabili alla fattispecie la normativa prevista nel codice del consumo per quanto riguarda le comunicazioni commerciali. Il D.Lgs. 6 settembre 2005 n. 206, meglio conosciuto come il nuovo codice del consumo italiano, ha previsto regole molto chiare e precise in materia di pubblicità, precisando, all'art. 18, prima delle modifiche disposte dal successivo D.Lgs. 2 agosto 2007, n. 146, che esse “si applicano ad ogni forma di comunicazione commerciale in qualsiasi modo effettuata” e definendo, al successivo art. 20, sempre prima delle modifiche apportate dal recente provvedimento, pubblicità “qualsiasi forma di messaggio che sia diffuso, in qualsiasi modo, nell'esercizio di un'attività commerciale, industriale, artigianale o professioale allo scpo di promuovere la vendita di beni mobili o immobili, la costituzione o il trasferimento di diritti ed obblighi su di essi oppure la prestazione di opere o di servizi “.
Come sopra accennato, dal 21 settembre del 2007 sono entrati in vigore i decreti legislativi n. 145/2007 e 146/2007 che recepiscono le direttive comunitarie 2006/114/CE e 2005/29/CE, introducendo una nuova disciplina della pubblicità ingannevole e comparativa nei rapporti tra imprese e nuove tutele per i consumatori dalle pratich

Notizia pubblicata il 21/12/2007


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