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I NUOVI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI E LA NORMATIVA ANTIRICICLAGGIO

25 novembre 2007. I NUOVI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI E LA NORMATIVA ANTIRICICLAGGIO

La materia è regolata dal comma 22 dell'art. 35 del decreto Bersani, così come da ultimo modificato dal comma 48 della finanziaria 2007.
Secondo la prima parte di tale norma, "all'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata a IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo". Non è più sufficiente, pertanto, che le parti si limitino a dichiarare che il corrispettivo è stato versato, ma dovranno anche indicare il mezzo di pagamento utilizzato.


NUOVI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI E LA NORMATIVA ANTIRICICLAGGIO

La materia è regolata dal comma 22 dell'art. 35 del decreto Bersani, così come da ultimo modificato dal comma 48 della finanziaria 2007.
Secondo la prima parte di tale norma, "all'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata a IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo". Non è più sufficiente, pertanto, che le parti si limitino a dichiarare che il corrispettivo è stato versato, ma dovranno anche indicare il mezzo di pagamento utilizzato.
Con riferimento a tale questione, occorre ricordare che le norme antiriciclaggio prevedono il divieto di trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore in euro o in valuta estera quando il valore da trasferire è complessivamente superiore a 12.500 euro. Inoltre, i vaglia postali e cambiari e gli assegni postali, bancari e circolari per importi superiori a 12.500 euro devono recare l'indicazione del nome o della ragione sociale del beneficiario e la clausola di non trasferibilità; infine, il saldo dei libretti bancari o postali al portatore non può essere superiore a 12.500 euro.
In altri termini, dal combinato disposto della normativa antiriciclaggio e del decreto Bersani, si evince che il rogito deve contenere l'indicazione, quale pagamento dell'avvenuto trasferimento del diritto, di un bonifico bancario, ovvero gli estremi di un assegno completato con il nome del beneficiario e la clausola di non trasferibilità.
Ciascuna delle parti, poi, ha l'obbligo di dichiarare se si è avvalsa di un mediatore nell'ambito della compravendita.
In tal caso, la legge pone a carico delle parti l'obbligo di riportare nell'atto una serie di elementi idonei a identificare l'agente immobiliare, sia esso persona fisica o giuridica, oltre all'ammontare della spesa sostenuta per l'attività di intermediazione e le modalità di pagamento della stessa.
Per quanto riguarda le modalità di pagamento della commissione all'agente immobiliare valgono le stesse considerazioni già svolte in riferimento alle norme contenute nella legge antiriciclaggio.
Tale pagamento, pertanto, potrà essere corrisposto solamente tramite bonifico bancario o assegno recante il nome del beneficiario e la clausola di non trasferibilità.
Gli elementi che dovranno essere riportati nel rogito, al fine di identificare gli agenti che abbiano eventualmente preso parte alla compravendita, ex comma 22 dell'art. 35 del decreto Bersani, sono:
I dati identificativi del titolare dell'agenzia immobiliare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
Il codice fiscale o la partita IVA dell'agenzia ovvero dell'agente che agisce quale persona fisica;
Il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio, di riferimento per il titolare, ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
L'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.
LE MODALITÀ PER IL TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI A USO ABITATIVO

La legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) ha apportato ulteriori e rilevanti modifiche alla materia dei trasferimenti immobiliari.
Il comma 46 della finanziaria 2007, infatti, ha introdotto dopo la lettera d) dell'art. 10, comma 1, del TUR (Testo Unico dell'imposta di Registro), la lettera d-bis) e all'art. 57 del medesimo TUR, dopo il comma 1, un comma 1-bis.
Per effetto di tali novelle, gli agenti di affari in mediazione, iscritti nel ruolo di cui alla legge n. 39/89, sono solidalmente obbligati, insieme alle parti, a richiedere la registrazione delle scritture private non autenticate e a pagare la relativa imposta di registro. La norma si riferisce alle scritture private non autenticate di natura negoziale che sarebbero, sostanzialmente, i contratti preliminari, detti anche "compromessi".
Pertanto, gli agenti immobiliari, quando risultano quali mediatori in un atto di compravendita, si potrebbero trovare in una situazione delicata innanzi all'Agenzia delle entrate, nel caso in cui il contratto definitivo sia stato preceduto da un preliminare non precedentemente registrato.
Il comma 47 della finanziaria 2007 ha, altresì, novellato l'art. 8, comma 1, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, elevando a una somma compresa tra 7.500 e 15.000 euro la sanzione amministrativa per i soggetti che esercitano l'attività di mediazione senza essere iscritti nel ruolo.
Il comma 309, invece, ha novellato l'art. 1, comma 497 della finanziaria 2006, già precedentemente novellato dal decreto Bersani. In seguito a tale modifica il meccanismo del prezzo-valore, introdotto con la finanziaria 2006 e che era applicabile solo alle cessioni tra privati, è, altresì, applicabile a tutte le compravendite assoggettate a imposta di registro e in cui, indipendentemente dalla natura fiscale della parte venditrice, l'acquirente sia una persona fisica che non agisce nell'esercizio d'impresa, arte o professione.IL COSTO DELLA COMPRAVENDITA

Al notaio vengono liquidate le imposte e le tasse che questi riscuote per conto dello Stato, le spese sostenute presso gli uffici pubblici per la preparazione dell'atto e gli adempimenti successivi, oltre agli onorari per la sua attività.
Imposte e tasse dipendono dalla natura del bene e dai soggetti che , rispettivamente, vendono e acquistano.
Le principali voci di imposta sono costituite dalle imposte di registro (sostituita dall'IVA in determinati casi), ipotecarie e catastali, dal bollo sull'atto pubblico, dalle tasse di visura ipotecaria, di visura catastale, di trascrizione, di voltura e di archivio.
Le principali voci di spesa sono relative ai costi delle visure ipotecarie e catastali (e camerali, ove necessario), della voltura e dello svolgimento degli ulteriori adempimenti (registrazione, trascrizione, comunicazioni ai pubblici uffici). L'elevato costo del rogito notarile è dovuto in gran parte proprio alle imposte di trasferimento, che devono essere versate tramite il notaio allo Stato: contrariamente a quanto comunemente si pensa, l'onorario del notaio incide in misura minima sulla spesa complessiva ed è di gran lunga inferiore rispetto a quello degli altri professionisti eventualmente coinvolti nella stipula (avvocati, mediatori finanziari, agenti immobiliari, ecc.).
L'onorario del notaio è regolato da una tariffa stabilita dalla legge a tutela del consumatore, che prende in considerazione i diversi tipi di atto per scaglione di valore.
L'onorario per le compravendite immobiliari è dunque calcolato sulla base dello scaglione corrispondente al valore del bene dichiarato in atto dalle parti.
L'onorario per la redazione dell'atto notarile è fisso per tutti i notai, mentre possono variare, in misura modesta, le spese e i compensi richiesti per le attività preparatorie e per alcuni adempimenti successivi all'atto notarile. Esso comprende anche le spese sostenute dal notaio per mantenere la complessa organizzazione necessaria per lo svolgimento delle pubbliche funzioni (personale, supporti informatizzati, spese di gestione). Naturalmente, l'onorario è soggetto a IVA e ad altri accessori di legge.
Il costo è preventivabile solo in linea di massima, in quanto in sede di liquidazione viene poi calcolato in modo dettagliato, in base alle attività effettivamente svolte.
In ogni caso, si possono chiedere chiarimenti sulla parcella del notaio al Consiglio notarile distrettuale, competente per territorio rispetto alla sede del notaio stesso


Notizia pubblicata il 25/11/2007


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