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L’imparzialità del mediatore

25 novembre 2007. L’imparzialità del mediatore

Costituisce connotazione essenziale dell'istituto della mediazione e, quindi, carattere essenziale della figura giuridica del mediatore la sua imparzialità, da intendere come assenza di ogni vincolo d mandato,di prestazione d'opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l'attività dell'intermediario. (ex plurimis, Cass. 16 gennaio 1997 n. 392, Cass. 8 giugno 1993 n. 6384, Cass. Cass. 215 febbraio 1987 n. 1995, Cass. 23 febbraio 1982 n. 1121, Cass. 13 gennaio 1982 n. 186)


L’imparzialità del mediatore

Costituisce connotazione essenziale dell'istituto della mediazione e, quindi, carattere essenziale della figura giuridica del mediatore la sua imparzialità, da intendere come assenza di ogni vincolo d mandato,di prestazione d'opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l'attività dell'intermediario. (ex plurimis, Cass. 16 gennaio 1997 n. 392, Cass. 8 giugno 1993 n. 6384, Cass. Cass. 215 febbraio 1987 n. 1995, Cass. 23 febbraio 1982 n. 1121, Cass. 13 gennaio 1982 n. 186). Ne consegue che il mediatore, nei confronti delle parti che, per effetto del suo intervento giungeranno a concludere in affare deve essere imparziale. Ciò non significa che il mediatore non possa o non debba dare assistenza e tutela alle parti, anzi, ma deve farlo in modo assolutamente equilibrato e paritetico a favore di entrambi, perché, diversamente il rapporto che ne deriverebbe finirebbe per andare fuori dal tipico schema legale della mediazione e, secondo alcuni, addirittura, andrebbe contro la legge.
Nella prassi di tutti i giorni, tuttavia, la figura dell'agente immobiliare (mediatore di immobili) non sempre si concilia con quanto sopra abbiamo detto, nel senso che, assa difficilmnte, egli agisce senza vincoli nei confronti delle parti, basti pensare alla inequivocabile circostanza che, il più delle volte, egli riceve dal venditore l'incarico di trovare un acquirente per l'immobile. L'agente immobiliare, si pone, nei rapporti con l'acquirente, come una sorta di collaboratore del venditore il che, a maggior ragione, comporta che, nei rapporti con le parti debba mantenere una perfetta equidistanza, definendo, con correttezza e precisione, il suo ruolo, facendo rilevare alle future parti stipulanti quali sono i suoi diritti nei loro confronti ed il suo ruolo nella conclusione dell'affare.
Diversamente, egli finirebbe per rappresentare, in modo sbilanciato nel sinallagma contrattuale del contratto di mediazione e del futuro contratto di compravendita che ne costituisce la logica consecutio, una sola delle parti, ovvero, il venditore. Il mediatore deve essere imparziale, e ciò tanto nell'attività mediatoria propriamente detta, quanto nell'eventuale ulteriore attività di ssistenza ce può prestare alle parti. Ciò significa, per esempio, che l'agente immobiliare, nel raccogliere dall'acquirente la proposta di acquisto, non potrà avvalersi di clausole che contengano pattuizioni dalle quali non emerga, comunque, la sua imparzialità ed equidistanza. Anche perché l'inserimento, in una proposta di acquisto, di clausole marcatamente a favore del venditore e dalle quali, in qualche modo, non emerga la posizione di terzietà e imparzialità del mediatore tra venditore e compratore, oltre che a risultare vessatorie, potrebbero comportare non pochi problemi sul diritto a percepire la provvigione da entrambe le parti.
L'imparzialità del mediatore comporta, infatti, che egli possa pretendere la provvigione da entrambe le parti, cosa che, per esempio, non accade nel procacciamento di affari a fronte della parzialità del procacciatore il quale riceve l'incarico, e può pretendere la provvigione, da una sola parte.
In tal senso, va registrata, la sguente pronucia giurisprudenziale: “La figura del mediatore, rispetto alle figure affini, si caratterizza per la sua posizione di imparzialità; infatti l'agente è legato da uno stabile rapporto con una delle parti dell'affare, nel cui esclusivo interesse agisce quale ausiliario per la promozione della conclusione di contratti, limitandosi a procurare clienti ed avendo diritto alla provvigione da parte del solo committente, il procacciatore è un collaboratore occasionale la cui attività promozionale è l'attuazione del rapporto intercorrente con il preponente, dal quale soltanto può pretendere la provvigione e, infine, il mandatario assume nei confronti del mandante l'obbligo del compimento degli atti giuridici necessari per l'espletamento dell'incarico della conclusione di un contratto, maturando il diritto al compenso indipendentemente dal risultato raggiunto”. (Corte d'Appello di Torino, 16/01/2004).
Tale orientamento giurisprudenziale, peraltro, trova conferma in una recente pronuncia dell Suprema Cort secondo cui: “Il mediatore ed il procacciatore d'affari individuano due distinte figure negoziali - la prima tipica e la seconda atipica - che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate, dalla quale soltanto può pretendere la provvigione, e non è soggetto all'applicazione della norma - da considerarsi eccezionale - di cui all'art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che presuppone l'obbligo d
iscrizione nel relativo albo, previsto dalla stessa legge, al precedente art. 2, per i soli mediatori”. (Cassazione Civile, Sezione III, 16/12/2005, n. 27729).
Per contro, sempre in tema di imparzialità del mediatore, va registrata, altresì, la seguente pronuncia dei Giudici di legittimità: “In tema di contratto di mediazione, l'imparzialità del mediatore, che caratterizza siffatto contratto, non è esclusa dalla clausola ch prevede la atribuzione al mediatore di una provvigione corrispondente al supero (rispetto ad una cifra stabilita) ricavabile dalla vendita di un immobile, ove conclusa, entro una certa data, sia con l'intervento del mediatore sia direttamente da parte del proprietario (cosiddetto 'patto di sovrapprezzo'); tuttavia deve escludersi che configuri un 'patto di sovrapprezzo', compatibile con il contratto di mediazione, la pattuizione in virtù della quale il maggior prezzo eventualmente ottenuto sia attribuito al mediatore, al promittente venditore e ad un terzo, in quanto in siffatta ipotesi il mediatore persegue non solo l'interesse ad una più alta provvigione, ma anche ad un più elevato prezzo, in pregiudizio dell'acquirente ed in favore del terzo che, eventualmente, può non avere svolto alcuna attività” (Cass. civ., Sez. III, 06/08/2004, n.15161).
In conclusione, come peraltro ha avuto modo di rilevare il Tribunale di Ancona (Sentenza 28.02.2005 n. 858): “… il diritto del mediatore alla provvgione sorge tute le volte in cui egli abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un singolo determinato affare e quest'ultimo sia stato concluso per effetto del suo intervento e la sua attività, nota ai contraenti, sia stata da essi accertata (Cass. 1474/1994, n.3472 Foro It. 1994, I, 1722).
Il mediatore (sia egli persona fisica o un'apposita agenzia) deve tuttavia essere imparziale nei confronti delle parti del futuro contratto concluso per effetto del suo intervento; nel modulo contestato (per cui è causa) vi è squilibrio a favore esclusivo della parte venditrice; se il mediatore dà anche assistenza e tutela, deve darla, in modo equilibrato e paritetico, a favore di entrambe le parti; in caso contrario, si riconduce il patto in oggetto ad uno schema ben al di fuori del Codice Civile (1755) della tipologia legale; si pone in essere un tipo (irrituale e non consentito) di mediazione, addirittura contra legem”.

Avv. Roberto Bella - Presidente IRCAT

Notizia pubblicata il 25/11/2007


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