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La professionalità del mediatore

Avv. Roberto Bella - Presidente IRCAT

L'articolo 1759, comma 1, del codice codice civile impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione.

Tale articolo, secondo un indirizzo giurisprudenziale risalente a qualche anno fa (Cass. civ., Sez. III, 24/10/2003, n.16009), deve essere letto in coordinazione con gli articoli 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in abito contrattuale), specifiche indagini di natura ecnico-giuidica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Da tale pronuncia della Corte di Cassazione, dunque, conseguiva che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia contollato, le uali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.

I giudici di merito, sulla base della giurisprudenza di legittimità citata, avevano statuito che "In tema di responsabilità professionale del mediatore, il positivo accertamento dell'esistenza di ulteriori iscrizioni ipotecarie non indicate nel preliminare, non può comportare, automaticamente, una declaratoria di inesigibilità da parte del mediatore della provvigione riscossa; non può ritenersi infatti compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Non rientra cioè nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento ella prestazone ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico". (Corte d'Appello di Roma, Sez. II, 23/06/2005). Recentemente la Corte di Cassazione è tornata sulla questione rilevando che "anche se in genere il mediatore non ha l'obbligo di procedere alla visura dei registri immobiliari in ordine ai beni che formano oggetto dei contratti per i quali svolge la propria attività professionale, tuttavia ha comunque il dovere di informare la propria clientela di eventuali rischi cui essa va incontro nell'acquistare beni che possano essere gravemente compromessi per l'esistenza di pesi rilevanti, come nel caso in specie. Si tratta sostanzialmente di oneri che gravano su un soggetto che svolge una professione, per la quale certi requisiti   e che addirittura non può rivendicare alcun compenso se non iscritto all'apposito albo professionale dei mediatori immobiliari".

La Suprema Corte è infine, circa la professionalità del mediatore ha osservato che “In virtù della testuale previsione contenuta nell'art. 33, comma quinto, della Costituzione secondo la quale è prescritto un esame di Stato per l'abilitazione all'esercizio professionale, è legittima - costituendo diretta attuazione di tale regola - la disposizione contenuta nell'art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, alla stregua della quale è prevista l'istituzione, presso ciascuna camera di commercio, del ruolo degli agenti in affari di mediazione, nel quale devono iscriversi - previo superamento di apposito esame o previo conseguimento del titolo abilitativo di cui alla lett. e) del comma terzo dello stesso art. 2 - anche coloro che svolgono l'attività di mediazione, pure se esercitata in modo discontinuo od occasionale, così come individuati nel comma quarto della medesima norma.

Tale normativa - a prescindere dalla considerazione per cui rientra nella discrezionalità del legislatore introdurre nuove categorie di professionisti - obbedisce al soddisfacimento di un interesse pubblico affinché l'attività del mediatore sia svolta esclusivamente da persone in possesso di particolari cognizioni tecniche, anche alla luce della disciplina della responsabilità del mediatore quanto all'obbligo sullo stesso gravante - a norma dell'art. 1759 cod. civ. - di comunicare alle parti circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare". (Cass. civ., Sez. III, 05/09/2006, n.19066).
Il legislatore, tuttavia, con l'approvazione della legge sulle liberalizzazioni, non ha certo fatto buon governo degli insegnamenti della Suprema Corte.

Avv. Roberto Bella - Presidente IRCAT